LEY 6/2025 – Die neue Grundordnung der touristischen Wohnnutzung auf den Kanaren
- Oliver Schlolaut
- vor 3 Tagen
- 4 Min. Lesezeit
Warum Ley 6/2025 der Urknall ist
Die Ley 6/2025 ist kein gewöhnliches Gesetz. Sie ist der Urknall, der die gesamte Rechtsordnung rund um touristische Wohnnutzung auf den Kanaren neu definiert. Mit ihr wird die Vivienda Vacacional (VV) nicht länger als freie Nutzung behandelt, sondern als Sondernutzung, die nur noch dort zulässig ist, wo der kommunale Plan sie ausdrücklich vorsieht.
Damit verschiebt sich die Machtbalance:
weg von pauschalen Inselregelungen,
hin zu präzisen kommunalen Entscheidungen.
Die Ley 6/2025 ist das Gesetz, das alle anderen Normen erst funktionsfähig macht. Sie ist die Grundlage, auf der die Ley del Suelo und die Ley de Municipios Turísticos überhaupt erst ihre Wirkung entfalten können.
Oder anders gesagt:
Die Ley del Suelo ist das Gerüst, die Ley 6/2025 ist die Motorik.
Gesetzlicher Rahmen und Zeitlinie
Die Ley 6/2025 wurde am 12. November 2025 verabschiedet und am 12. Dezember 2025 im Boletín Oficial de Canarias (BOC) veröffentlicht. Seit dem 13. Dezember 2025 ist sie in Kraft.
Mit diesem Datum begann ein faktisches Moratorium für neue VV‑Lizenzen in den meisten Gemeinden. Der Grund:
Die Gemeinden müssen ihre Bebauungspläne (Planeamiento Urbanístico) anpassen, bevor neue Lizenzen vergeben werden dürfen.
Die wichtigsten Fristen:
6‑Monats‑Frist für Inspektions‑ und Kontrollpläne
Übergangsfristen für technische Nachrüstungen
öffentliche Anhörungsverfahren für neue VV‑Zonen
Bis heute hat keine Gemeinde der Kanaren den vollständigen Prozess abgeschlossen. Alle Aussagen über „bekannte Zonen“ sind daher Spekulation.
Was Ley 6/2025 konkret regelt
Die Ley 6/2025 definiert die touristische Vermietung neu – präzise, restriktiv und mit klaren technischen Anforderungen.
Die wichtigsten Punkte:
1. VV ist eine Sondernutzung
VV ist nur dort erlaubt, wo der kommunale Plan sie ausdrücklich vorsieht.
Keine Zone = keine Lizenz.
2. 90/10‑Regel
Mindestens 90 % der Wohnbaufläche müssen für reguläre Wohnnutzung reserviert bleiben.
Nur die restlichen 10 % dürfen touristische Zonen enthalten.
3. Quoten und Obergrenzen
Gemeinden dürfen VV begrenzen oder komplett ausschließen.
4. 10‑Jahres‑Sperre für Neubauten
Neubauten und umfassend sanierte Gebäude dürfen 10 Jahre keine VV‑Lizenz erhalten. Ausnahmen: bestimmte kleinere Inseln (5 Jahre).
5. Technische Mindestanforderungen
Bestehende Lizenzen müssen Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Barrierefreiheit nachweisen.
6. Erneuerungszyklen
VV‑Lizenzen sind nicht mehr automatisch unbefristet.
Fehlen technische Nachweise → Lizenzverlust.
7. Eigentümergemeinschaften
Mit 3/5‑Mehrheit können VV verboten oder höhere Umlagen beschlossen werden.
8. Digitale Registrierung (Ventanilla Única)
Seit 1. Juli 2025 werden Registrierungsnummern, Kataster, Grundbuch und Steuerdaten automatisch abgeglichen.
Illegale Vermietung wird praktisch unmöglich.
Ley del Suelo und Ley de Municipios Turísticos im Systemzusammenhang
Die Ley del Suelo definiert die baurechtlichen Kategorien, Nutzungsarten und städtebaulichen Grundlagen.
Sie ist das Gerüst.
Die Ley de Municipios Turísticos regelt die Kompetenzen touristischer Gemeinden.
Sie ist die Landkarte.
Aber erst die Ley 6/2025 gibt beiden Gesetzen ihre Motorik:
Sie definiert, was touristische Nutzung ist.
Sie legt fest, wann sie erlaubt ist.
Sie bestimmt, wie sie begrenzt wird.
Sie überträgt die operative Macht an die Gemeinden.
Ohne Ley 6/2025 wären die anderen Gesetze zahnlos.
Mit ihr entsteht ein kohärentes System, das erstmals echte Steuerung ermöglicht.
Die 10‑Jahres‑Sperre für Neubauten – der Wendepunkt
Die 10‑Jahres‑Sperre ist eine der einschneidendsten Regelungen.
Sie bedeutet:
Neubauten dürfen 10 Jahre keine VV‑Lizenz erhalten.
Umfassend sanierte Gebäude fallen ebenfalls darunter.
Die einzige sofort legale Nutzung ist LAU (Langzeitvermietung).
Diese Regel verändert den Markt:
Entwickler müssen LAU‑taugliche Konzepte planen.
Investoren müssen Rendite neu berechnen.
Ferienvermietung ist nicht mehr die „Standardoption“.
Auf den „grünen Inseln“ gelten verkürzte Fristen (5 Jahre), aber die Grundrichtung bleibt klar:
Neubau = Wohnraum, nicht Tourismus.
VV versus LAU – zwei unterschiedliche Rechtswelten
Die Ley 6/2025 schafft ein Zwei‑Welten‑System:
VV (Vivienda Vacacional)
Sondernutzung
zoniert
quotiert
technische Mindeststandards
Genehmigungsverfahren
Erneuerungszyklen
Risiko bei Nichterfüllung
LAU (Langzeitvermietung)
klassische Wohnnutzung
rechtlich stabil
nicht zoniert
nicht quotiert
sofort erlaubt
planbare Einnahmen
geringere Fluktuation
Für Eigentümer bedeutet das:
LAU ist die stabile Bank.
VV ist die regulierte Ausnahme.
Technische Nachrüstpflichten und Übergangsregeln
Bestehende VV‑Lizenzen genießen Bestandsschutz – aber nur unter Bedingungen.
Die wichtigsten technischen Anforderungen:
Energieeffizienz (CEE/EEE)
Baujahr nach 2008 → mindestens Klasse D
Baujahr vor 2008 → mindestens Klasse F
Erneuerbare Energien
Mindestanteil für Warmwasser
bis zu 90 % bei neueren Gebäuden
Barrierefreiheit
abhängig von Belegungsgröße
teilweise verpflichtend
Wer diese Anforderungen nicht erfüllt, verliert den konsolidierten Status und fällt unter das neue, strengere Regime.
Das macht die CEE‑Pflicht zu einem zentralen Faktor bei:
Verkauf
Finanzierung
Lizenzanträgen
Due Diligence
Eigentümergemeinschaften: neue Macht durch 3/5‑Mehrheit
Die Ley 6/2025 stärkt die Eigentümergemeinschaften erheblich.
Mit 3/5‑Mehrheit können sie:
VV komplett verbieten
oder 20 % höhere Umlagen verlangen
Das verändert die interne Dynamik vieler Wohnanlagen.
Für Käufer wird die Beschlusslage der Gemeinschaft zu einem entscheidenden Faktor.
VV‑Lizenzverfahren auf Fuerteventura: Status und Mythen
Der Markt ist voller Fehlinformationen.
Viele „Experten“ behaupten, die neuen Zonen zu kennen.
Das ist unseriös.
Der Grund:
Keine Gemeinde hat den vollständigen Prozess abgeschlossen.
Alle Zonen müssen ein öffentliches Anhörungsverfahren durchlaufen.
Bis dahin ist jede Aussage reine Spekulation.
Praktische Konsequenzen für Eigentümer und Investoren
Die Ley 6/2025 zwingt Eigentümer und Investoren zu einer neuen Denkweise.
Kurzfristig (0–3 Monate)
Zonierungsstatus prüfen
Lizenzstatus prüfen
Energieausweis aktualisieren
technische Anforderungen dokumentieren
Mittelfristig (3–12 Monate)
Nachrüstungen planen
LAU‑Strategien entwickeln
Eigentümergemeinschaft informieren
Mietverträge anpassen
Langfristig (12+ Monate)
Neubauprojekte LAU‑orientiert konzipieren
Portfolio strategisch anpassen
rechtliche Begleitung bei Lizenzanträgen
AMV‑Services
Zonierungsanalyse
rechtssichere Nutzungsbewertung
technische Due Diligence
Verwaltung
strategische Positionierung
Konkrete Checkliste
1. Zonierung prüfen
Keine Aussagen ohne offizielle Bekanntmachung akzeptieren.
2. Lizenzstatus prüfen
Bestandsschutz, Übergangsfristen, technische Anforderungen.
3. Energieausweis aktualisieren
CEE/EEE ist entscheidend für Verkauf und Lizenz.
4. LAU‑Optionen bewerten
12+ Monate, mittelfristig, Firmenmiete.
5. Eigentümergemeinschaft prüfen
Beschlusslage, Mehrheiten, mögliche Verbote.
6. AMV‑Analyse nutzen
Zonierung, Technik, Wirtschaftlichkeit, Verwaltung.
Fazit – Ley 6/2025 als Fundament
Die Ley 6/2025 ist das neue Fundament der touristischen Wohnnutzung auf den Kanaren.
Sie verändert:
Bewertungsmaßstäbe
Investitionsentscheidungen
technische Anforderungen
operative Verwaltung
strategische Planung
VV wird komplexer, teurer und stärker reguliert.
LAU wird stabiler, planbarer und rechtlich klarer.
Wer heute kauft, vermietet oder investiert, braucht verlässliche Informationen und eine klare Strategie.
Die Ley 6/2025 ist der Schlüssel dazu.
