VV-Lizenz Fuerteventura 2026: Rechtslage nach Ley 6/2025 und Ley 7/2026

Touristische Wohnnutzung, Bestandsfälle, Kurzzeitvermietung und neue Prüfungspflichten auf Fuerteventura

Die touristische Nutzung von Wohnraum auf den Kanarischen Inseln wurde mit der Ley 6/2025 grundlegend neu geordnet.

Mit der Ley 7/2026 vom 31. Juli 2026 wurden wesentliche Regelungen dieser Rechtsordnung geändert, ergänzt oder präzisiert. Die Ley 7/2026 wurde am 14. August 2026 im Boletín Oficial de Canarias veröffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft.

Die aktuelle Rechtslage unterscheidet unter anderem zwischen:

• neu zu habilitierenden touristischen Wohnnutzungen
• bereits planerisch zulässigen touristischen Nutzungen
• konsolidierten touristischen Bestandsfällen
• gelegentlicher touristischer Nutzung bei besonderen Veranstaltungen
• nichttouristischer Wohn- und Saisonvermietung
• Kurzzeitverträgen, bei denen eine touristische Nutzung gesetzlich vermutet werden kann

Eine frühere VV-Registrierung, eine alte declaración responsable oder eine bisherige touristische Vermietung genügt nicht in jedem Fall, um die unveränderte Fortführung, Übertragung oder zukünftige rechtliche Zulässigkeit der Nutzung zu bestätigen.

Jede Immobilie muss anhand ihrer konkreten Dokumentation, ihres genehmigten Gebäudebestands, der kommunalen Planung, des Registerstatus und der tatsächlichen Nutzung geprüft werden.

Die gesetzliche Grundlage

Die aktuelle Rechtslage beruht insbesondere auf:

• der Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas
• den Änderungen durch die Ley 7/2026
• der Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias
• der Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
• dem Decreto 113/2015 über Viviendas Vacacionales
• der kommunalen und inselweiten Raum- und Nutzungsplanung
• den Vorschriften über actividad clasificada
• dem Wohnungseigentumsrecht
• den technischen, energetischen, hygienischen und sicherheitsbezogenen Anforderungen
• dem staatlichen Registersystem für Kurzzeitvermietungen

Die Ley 7/2026 änderte unter anderem den Artikel 4, Artikel 7, Artikel 9 sowie mehrere Übergangsbestimmungen der Ley 6/2025. Zusätzlich wurden die neuen Artikel 11 und 12 eingeführt.

VV-Lizenz, declaración responsable und tatsächliche Zulässigkeit

Der umgangssprachliche Begriff „VV-Lizenz“ kann missverständlich sein.

Eine touristische Registrierung oder declaración responsable ist nicht in jedem Fall mit einer uneingeschränkten, dauerhaft übertragbaren behördlichen Genehmigung gleichzusetzen.

Für die belastbare Bewertung sind insbesondere zu prüfen:

• Zuordnung der Registrierung zur konkreten Immobilie
• Identität des Eigentümers und des Betreibers
• genehmigter baulicher Bestand
• zulässige Wohn- beziehungsweise touristische Nutzung
• kommunale und inselweite Planung
• Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster und Realität
• technische Anforderungen
• actividad clasificada
• Vorgaben der Eigentümergemeinschaft
• bestehende Verwaltungsverfahren
• Auswirkungen eines Eigentümer- oder Betreiberwechsels
• tatsächliche Kontinuität der touristischen Tätigkeit

Eine Registrierung allein ersetzt diese objektbezogene Prüfung nicht.

Neue Abgrenzung bei Vermietungen bis 31 Tage

Die Ley 7/2026 führt eine wichtige gesetzliche Vermutung für kurzfristige Vermietungen ein.

Eine regelmäßige touristische Beherbergung wird grundsätzlich vermutet, wenn:

• die Immobilie über einen touristischen Vertriebskanal beworben oder vermarktet wird, oder
• Wohnraum für einen zusammenhängenden Zeitraum von höchstens 31 Tagen bereitgestellt wird

Als touristische Vertriebskanäle gelten unter anderem Reiseagenturen, Reservierungszentralen, Onlineplattformen und Unternehmen, die touristische Unterkünfte vermitteln oder bewerben.

Damit ist nicht allein die Bezeichnung des Vertrags entscheidend. Maßgeblich sind die tatsächliche Vermarktung, der Aufenthaltszweck, die Vertragsdauer und die dokumentierten Umstände.

Saisonvermietung und Nachweis des Aufenthaltszwecks

Ein Vertrag über eine kurze Mietdauer gilt nicht automatisch als nichttouristische Saisonvermietung.

Bei einer Vermietung von höchstens 31 zusammenhängenden Tagen wird touristische Nutzung vermutet, wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass der Vertrag einem anderen gesetzlich zulässigen Zweck dient.

Der Vermieter muss deshalb:

• den konkreten vorübergehenden Aufenthaltsgrund des Mieters erfragen
• den Zusammenhang zwischen Aufenthaltsgrund und Vertragsdauer prüfen
• diesen Grund ausdrücklich im Vertrag dokumentieren
• geeignete Nachweise zur Begründung der vorübergehenden Nutzung aufbewahren

Fehlt diese Dokumentation, kann der Vertrag als touristischer Mietvertrag eingeordnet werden. Die zuständigen Behörden dürfen überprüfen, ob der angegebene vorübergehende Aufenthaltsgrund tatsächlich besteht.

Eine Saisonvermietung darf daher nicht lediglich formal bezeichnet oder als Ersatzmodell für eine nicht zulässige touristische Kurzzeitvermietung verwendet werden.

Neue touristische Nutzungen

Ob eine neue touristische Wohnnutzung eingerichtet werden kann, hängt von der konkreten Immobilie und den jeweils geltenden planerischen und administrativen Voraussetzungen ab.

Zu prüfen sind insbesondere:

• kommunale Detailplanung
• ergänzende Planungsinstrumente
• zulässiger Anteil touristischer Wohnnutzung
• mögliche Ausschluss- oder Sättigungsbereiche
• baurechtliche Einordnung der Immobilie
• Nutzungsgenehmigungen
• technische Mindestanforderungen
• actividad clasificada
• Eigentümergemeinschaft
• touristische Registrierung
• staatliche Registrierungsanforderungen für Kurzzeitvermietungen

Eine pauschale Aussage, dass jede neue VV-Nutzung möglich oder grundsätzlich unmöglich sei, ist nach der geänderten Rechtslage nicht sachgerecht.

Bestehende VV-Fälle und konsolidierte touristische Nutzung

Bestehende touristische Nutzungen müssen danach unterschieden werden, auf welcher rechtlichen und planerischen Grundlage sie beruhen.

Von besonderer Bedeutung sind Fälle, in denen dieselbe Person sowohl Eigentümer als auch Inhaber der ursprünglichen declaración responsable ist und eine konsolidierte touristische Nutzung geltend macht.

Die zuständigen Stellen können die ursprüngliche declaración responsable und die Voraussetzungen der konsolidierten Nutzung überprüfen.

Fällt diese Prüfung negativ aus, kann die Erklärung über die konsolidierte touristische Nutzung aufgehoben werden. Auch die ursprüngliche Tätigkeitserklärung kann außer Kraft gesetzt und die Immobilie aus dem touristischen Register gelöscht werden.

Bestehende VV-Fälle sind deshalb anhand der vollständigen Dokumentation individuell einzuordnen.

Eigentümerwechsel und Übertragbarkeit

Die konsolidierte touristische Nutzung endet grundsätzlich insbesondere bei:

• Übertragung des Eigentums

• endgültiger Aufgabe der touristischen Tätigkeit
• Beendigung der Tätigkeit durch den Betreiber
• ununterbrochener Nichtausübung von mehr als einem Jahr
• vollständigem Abriss des Gebäudes
• Wegfall des Nutzungs- oder Verwaltungsrechts

Eine alte VV-Registrierung darf bei einem gewöhnlichen Verkauf daher nicht pauschal als automatisch übertragbare Eigenschaft der Immobilie behandelt werden.

Eine begrenzte Ausnahme besteht bei einer Übertragung von Todes wegen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der neue Eigentümer einen Wechsel der Inhaberschaft mitteilen und die touristische Tätigkeit für höchstens zehn Jahre ab dieser Übertragung fortführen. Weitere Erbfälle verlängern diese Frist nicht.

Planerisch bereits habilitierte touristische Nutzung

Eine gesonderte Situation kann vorliegen, wenn die touristische Nutzung:

• bereits ausdrücklich durch die detaillierte städtebauliche Planung zugelassen ist, oder
• die Vereinbarkeit der Nutzung durch eine anwendbare Sonderregelung anerkannt wurde, und
• der Wechsel von der Wohnnutzung zur touristischen Nutzung vor Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung ordnungsgemäß formalisiert wurde

In solchen Fällen kann die frühere declaración responsable weiterhin bestehen, ohne dass das System der konsolidierten Nutzung angewendet werden muss.

Die Kontroll-, Prüfungs- und Aufsichtsbefugnisse von Ayuntamiento und Cabildo bleiben dennoch bestehen.

Übergangsfrist bis 31. Juli 2027

Für bestimmte Bestandsfälle wurde eine neue Übergangsfrist eingeführt.

Wurde die touristische declaración responsable bereits vor Inkrafttreten der Ley 7/2026 eingereicht, aber die erforderliche comunicación previa für die actividad clasificada noch nicht beim zuständigen Ayuntamiento vorgelegt, kann diese unter den gesetzlichen Voraussetzungen bis zum 31. Juli 2027 nachgereicht werden.

Zur Mitteilung müssen mindestens gehören:

• eine kommunale Bescheinigung über die baurechtliche und planerische Situation der Immobilie oder ein rechtlich zulässiger alternativer Nachweis
• eine von einem zuständigen Techniker unterzeichnete Bestandsbeschreibung
• Grundrisse, Ansichten und Schnitte des tatsächlichen Gebäudebestands
• Fotos von Fassade und Innenräumen
• Nachweise zur Einhaltung der Anforderungen für actividades clasificadas

Wird die erforderliche comunicación previa nicht fristgerecht eingereicht, muss die touristische Tätigkeit eingestellt werden. Die Erklärung über die konsolidierte touristische Nutzung verliert in diesem Fall ihre Wirkung.

Technische Mindestanforderungen

Bis zum Erlass weiterführender Ausführungsbestimmungen gelten nach der geänderten Übergangsregelung konkrete technische Anforderungen.

Grundsätzlich vorgesehen sind:

• mindestens 35 m² Nutzfläche
• zwei vollständige Badezimmer bei mehr als vier Belegungsplätzen
• drei vollständige Badezimmer bei mehr als acht Belegungsplätzen

Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Wohnflächen berücksichtigt werden, die lediglich die allgemeinen wohnungsrechtlichen Mindestflächen erfüllen. Dafür muss mindestens eines der gesetzlich genannten Ergänzungsmerkmale vorliegen.

Dazu können gehören:

• privater Stellplatz
• private oder gemeinschaftliche Poolanlage
• Sportausstattung
• Gesundheits-, Schönheits- oder Wellnesseinrichtungen
• private Gartenflächen in bestimmter Größe
• Ladeeinrichtung für emissionsfreie Fahrzeuge
• Qualitäts- oder Umweltzertifizierung
• energetischer Transformationsplan
• Energieklasse A oder B
• Geräuschüberwachung
• bestimmte soziale, gesundheitliche oder umweltbezogene Merkmale
• nachgewiesene selbstständige Tätigkeit des Betreibers
• energieeffiziente Kühlgeräte
• Einhaltung der geltenden Barrierefreiheitsanforderungen

Welche Alternative im Einzelfall anwendbar ist, muss technisch und rechtlich geprüft werden.

Energie, Warmwasser und Zufahrt

Die Übergangsregelung enthält außerdem Anforderungen an Energieeffizienz, Warmwasser und Erreichbarkeit.

Genannt werden insbesondere:

• mindestens Energieklasse F für rechtmäßig bestehende Gebäude bis zum 31. Dezember 2007
• mindestens Energieklasse D für spätere Gebäude
• erneuerbare Warmwasserbereitung, sofern technisch und rechtlich möglich
• Zufahrt bis zum Grundstück oder bis zu einem angemessenen Annäherungspunkt

Muss der letzte Weg zur Immobilie aufgrund traditioneller Bauweise, Gelände, ländlicher Lage oder anderer technischer beziehungsweise landschaftlicher Gründe zu Fuß zurückgelegt werden, muss dies in der Vermarktung angegeben werden.

Auch eine nicht asphaltierte Zufahrt muss ausdrücklich offengelegt werden.

Gelegentliche touristische Nutzung bis zu 15 Tagen jährlich

Die Ley 7/2026 führt eine besondere Form der gelegentlichen touristischen Wohnnutzung ein.

Ergänzende städtebauliche Planungsinstrumente können eine touristische Nutzung von Wohnraum für höchstens 15 Tage pro Jahr ermöglichen, wenn vorübergehend zusätzliche Unterkünfte für bestimmte Veranstaltungen benötigt werden.

Hierzu können insbesondere gehören:

• anerkannte touristische Feste
• Veranstaltungen von allgemeinem Interesse
• bedeutende kulturelle oder gesellschaftliche Ereignisse
• nationale oder internationale Sportveranstaltungen

Diese Nutzung setzt eine entsprechende planerische Habilitierung und eine vorherige declaración responsable voraus.

Die Erklärung muss unter anderem die Verteilung der Vermarktungstage und die konkrete Veranstaltung nennen. Die maximale Gesamtdauer darf 15 Tage jährlich nicht überschreiten. Die Immobilie behält in dieser Konstellation ihre Wohnnutzung.

Registerabgleich und behördliche Kontrolle

Die zuständigen Cabildos können Informationen aus verschiedenen Registern miteinander abgleichen.

Dazu gehören insbesondere:

• Registro General Turístico
• Grundbuch
• staatliches Kurzzeitvermietungsregister
• Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

Die Cabildos können außerdem Gebühren für die Prüfung touristischer Erklärungen erheben und bei der technischen Kontrolle mit anderen Verwaltungen zusammenarbeiten.

Eigentümer sollten daher davon ausgehen, dass Objekt-, Eigentums-, Register- und Vermietungsdaten zunehmend systematisch miteinander verglichen werden.

Sanktionen und Vertragsdokumentation

Die geänderte Rechtslage erfasst ausdrücklich die touristische Vermarktung von Wohnraum, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt werden.

Darüber hinaus wurden Sanktionstatbestände für kurzfristige Mietverträge ergänzt.

Relevant sind insbesondere:

• Vermarktung touristischer Aufenthalte ohne die erforderlichen Voraussetzungen
• Verträge bis zu 31 Tagen ohne dokumentierten vorübergehenden Aufenthaltsgrund
• fehlende vorherige Abfrage des konkreten Aufenthaltszwecks
• fehlende Prüfung des Zusammenhangs zwischen Aufenthaltsgrund und Vertragsdauer

Kurzzeit- und Saisonmietverträge müssen deshalb inhaltlich, dokumentarisch und tatsächlich mit dem angegebenen nichttouristischen Zweck übereinstimmen.

Bedeutung für Käufer

Käufer sollten eine bestehende VV-Registrierung nicht ungeprüft als übertragbaren Bestandteil des Immobilienwerts behandeln.

Vor dem Erwerb sollten insbesondere geprüft werden:

• Identität des registrierten Eigentümers und Betreibers
• Art und Datum der ursprünglichen declaración responsable
• touristischer Registerstatus
• planerische Zulässigkeit
• formalisiertes Nutzungsrecht
• genehmigter Gebäudebestand
• tatsächliche Kontinuität der touristischen Nutzung
• actividad clasificada
• technische Anforderungen
• Eigentümergemeinschaft
• Auswirkungen des Eigentümerwechsels
• mögliche Übergangsfristen
• laufende Verwaltungsverfahren

Kaufpreis und Nutzungskonzept sollten erst nach dieser Prüfung abschließend bewertet werden.

Bedeutung für Eigentümer

Eigentümer sollten bestehende Unterlagen vollständig zusammenstellen und den aktuellen Status objektbezogen prüfen lassen.

Von besonderer Bedeutung sind:

• ursprüngliche VV-Unterlagen
• touristischer Registerauszug
• Bau- und Nutzungsgenehmigungen
• kommunale Bescheinigungen
• actividad clasificada
• Grundbuch und Kataster
• Energieausweis
• Pläne des tatsächlichen Gebäudebestands
• Nachweise über die kontinuierliche Tätigkeit
• Verträge mit Betreiber oder Verwaltung
• Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
• Nachweise über technische Anforderungen

Wer lediglich Saisonvermietungen plant, muss den konkreten vorübergehenden Aufenthaltsgrund der Mieter dokumentieren und vertraglich eindeutig festhalten.

Bedeutung für Betreiber und Property Management

Die operative Betreuung einer touristisch genutzten Immobilie bestätigt nicht automatisch die rechtliche Zulässigkeit der Nutzung.

Vor Übernahme einer touristischen Objektbetreuung sollten insbesondere geklärt werden:

• Eigentümer- und Betreiberidentität
• aktuelle touristische Registrierung
• planerische und baurechtliche Ausgangslage
• technische Dokumentation
• actividad clasificada
• staatliche Registrierungsanforderungen
• Melde- und Dokumentationspflichten
• Versicherungsstatus
• Aufgabenverteilung zwischen Eigentümer, Betreiber und Dienstleistern

AMV INTERNATIONAL REALTY übernimmt touristische Objektbetreuung ausschließlich nach einer vorgelagerten Prüfung des Dokumentationsstands und einer klaren vertraglichen Abgrenzung der operativen Leistungen.

AMV-Prüfleistungen

AMV INTERNATIONAL REALTY unterstützt Käufer und Eigentümer bei der strukturierten Vorbereitung und Koordination der erforderlichen Prüfungen.

Abhängig vom Auftrag können hierzu gehören:

• Prüfung der vorhandenen Objektunterlagen
• touristischer Registerabgleich
• Grundbuch- und Katasterabgleich
• Prüfung des genehmigten Gebäudebestands
• Behördenabfragen bei Ayuntamiento und Cabildo
• Koordination technischer Bestandsaufnahmen
• Energieausweisprüfung
• Prüfung von Eigentümergemeinschaft und Gemeinschaftsregeln
• Erfassung von Eigentümer- und Betreiberstruktur
• Prüfung möglicher Übergangsfristen
• Vorbereitung von Unterlagen für Rechtsanwalt und Steuerberatung
• Entwicklung alternativer Wohn- oder Vermietungsmodelle
• strukturiertes Property Management nach Klärung der Nutzungssituation

Verbindliche rechtliche Bewertungen, Vertragsformulierungen und Genehmigungsprüfungen erfolgen ausschließlich durch entsprechend zugelassene und beauftragte Fachleute.

Handlungsempfehlungen

Für Käufer

Eine bestehende VV-Registrierung nicht als automatisch übertragbare Lizenz behandeln. Nutzung, Dokumentation, Eigentümerwechsel und Gebäudebestand vor der Kaufentscheidung vollständig prüfen.

Für Eigentümer

Registerstatus, actividad clasificada, Gebäudedokumentation und technische Anforderungen überprüfen. Die Übergangsfrist bis zum 31. Juli 2027 gegebenenfalls berücksichtigen.

Für Vermieter

Bei Verträgen bis zu 31 Tagen den konkreten nichttouristischen Aufenthaltsgrund erfragen, prüfen, dokumentieren und ausdrücklich in den Vertrag aufnehmen.

Für Betreiber

Keine touristische Vermarktung beginnen oder fortführen, ohne Eigentümer-, Betreiber-, Register- und Genehmigungssituation geprüft zu haben.

Für Immobilienmakler

Keine pauschalen Aussagen zur Übertragbarkeit, Fortführung oder Rentabilität einer touristischen Nutzung treffen.

Fazit

Die Ley 7/2026 hat die Rechtslage zur touristischen Wohnnutzung auf den Kanarischen Inseln erheblich präzisiert und erweitert.

Die aktuelle Situation lässt sich nicht mehr auf die einfache Aussage reduzieren, dass alte VV-Lizenzen unwirksam oder neue touristische Nutzungen grundsätzlich unmöglich seien.

Entscheidend sind vielmehr:

• die planerische Situation
• der konkrete Gebäudebestand
• die ursprüngliche und aktuelle Registrierung
• die Eigentümer- und Betreiberstruktur
• mögliche konsolidierte Nutzungsrechte
• technische Mindestanforderungen
• actividad clasificada
• Vertragsdauer und tatsächlicher Aufenthaltszweck
• Übergangsfristen
• die Auswirkungen eines Eigentümerwechsels

Jede Immobilie und jedes Vermietungsmodell muss deshalb individuell geprüft werden.

Disclaimer

Diese Seite stellt allgemeine Informationen zur Rechtslage nach der Ley 6/2025 in der durch die Ley 7/2026 geänderten Fassung dar.

Sie ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Genehmigungsberatung.

Die konkrete Zulässigkeit einer touristischen Nutzung, Saisonvermietung oder sonstigen Kurzzeitvermietung hängt von der Immobilie, ihrer Dokumentation, der kommunalen und inselweiten Planung, der Betreiberstruktur und der zum Prüfungszeitpunkt geltenden Rechtslage ab.

Verbindliche rechtliche Bewertungen und Vertragsformulierungen erfolgen ausschließlich durch einen in Spanien zugelassenen und beauftragten Rechtsanwalt.