Ley 6/2025 – La nouvelle réglementation fondamentale de l’usage touristique résidentiel aux Canaries
- Oliver Schlolaut
- il y a 5 jours
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Pourquoi la Ley 6/2025 est un “Big Bang”
La Ley 6/2025 n’est pas une loi supplémentaire. C’est un véritable “Big Bang” qui redéfinit entièrement le cadre juridique de l’usage touristique résidentiel aux Canaries. Avec cette loi, la location de vacances (VV) cesse d’être un usage général ou libre pour devenir un usage spécial, uniquement autorisé lorsque le plan d’urbanisme municipal le permet de manière explicite.
Cela déplace le centre de décision :
du niveau insulaire,
vers des compétences concrètes et contraignantes au niveau municipal.
La Loi 6/2025 est la norme qui rend les autres lois opérationnelles :
elle constitue la base permettant à la Loi du Sol et à la Loi sur les Municipalités Touristiques de produire des effets réels.
En d’autres termes :
Cadre juridique et chronologie
La Loi 6/2025 a été approuvée le 12 novembre 2025 et publiée au Bulletin Officiel des Canaries (BOC) le 12 décembre 2025. Elle est entrée en vigueur le 13 décembre 2025.
Dès ce moment, une moratoire générale s’est instaurée pour les nouvelles licences de location de vacances (VV) dans la plupart des municipalités. La raison est simple : les municipalités doivent actualiser leur planification urbaine avant de pouvoir délivrer de nouvelles licences.
Éléments clés :
6 mois pour les plans d’inspection et de contrôle
périodes transitoires pour l’adaptation technique des licences existantes
procédures de consultation publique pour définir les nouvelles zones VV
À ce jour, aucune municipalité des Canaries n’a achevé le processus complet.
Toute affirmation concernant des “zones déjà définies” n’a aucune base officielle.
Ce que la Loi 6/2025 régule réellement
La Loi 6/2025 redéfinit l’usage touristique résidentiel avec précision, limites et exigences techniques claires.
Points essentiels :
La VV devient un usage spécial
Autorisée uniquement lorsque le plan municipal l’approuve explicitement.
Pas de zone → pas de licence.
Règle 90/10
Au moins 90 % du sol résidentiel doit rester dédié à l’habitation permanente.
Seuls 10 % peuvent inclure des zones touristiques.
Quotas et limitations
Les municipalités peuvent restreindre ou même exclure totalement la VV.
Interdiction de 10 ans pour les bâtiments neufs
Les nouvelles constructions et les rénovations intégrales ne peuvent obtenir une licence VV pendant 10 ans.
Exception : îles vertes (5 ans).
Exigences techniques minimales
Les licences existantes doivent respecter des standards d’efficacité énergétique, de durabilité et d’accessibilité.
Cycles de renouvellement
Les licences VV cessent d’être illimitées.
Absence de documentation technique → perte de licence.
Communautés de propriétaires
Avec une majorité de 3/5, elles peuvent interdire la VV ou imposer une surtaxe de 20 %.
Registre numérique (Guichet Unique)
Depuis le 1er juillet 2025, les données cadastrales, fiscales et de registre sont automatiquement croisées.
La location illégale devient pratiquement impossible.
Loi du Sol et Loi sur les Municipalités Touristiques : contexte
La Loi du Sol définit les catégories de construction, les types d’usage et les bases de la planification.
C’est la structure.
La Loi sur les Municipalités Touristiques définit les compétences et les critères de gestion touristique.
C’est la carte.
Mais seule la Loi 6/2025 met ces lois en mouvement :
elle définit ce qu’est l’usage touristique
elle détermine quand il est autorisé
elle fixe les limites et les quotas
elle transfère le pouvoir opérationnel aux municipalités
Sans la Loi 6/2025, les autres lois seraient insuffisantes.
Avec elle, un système cohérent apparaît pour la première fois.
L’interdiction de 10 ans pour les bâtiments neufs : le point de bascule
L’interdiction de 10 ans est l’une des mesures les plus déterminantes.
Elle signifie :
les bâtiments neufs ne peuvent obtenir une licence VV pendant 10 ans
les rénovations intégrales sont traitées de la même manière
l’usage légal immédiat est LAU (location résidentielle longue durée)
Impact sur le marché :
les promoteurs doivent concevoir des projets compatibles avec LAU
les investisseurs doivent recalculer les rendements
la location touristique cesse d’être l’option par défaut
Dans les îles vertes, la période est réduite (5 ans), mais la logique reste identique : Nouvelle construction = usage résidentiel, pas touristique.
VV vs LAU : deux mondes juridiques distincts
La Loi 6/2025 crée un système à deux vitesses :
VV (Location de Vacances)
usage spécial
zonifié
limité
exigences techniques
procédures d’approbation
cycles de renouvellement
risque de perte de licence
LAU (Location de Longue Durée)
usage résidentiel classique
stabilité juridique
non zonifié
non limité
autorisé immédiatement
revenus prévisibles
faible rotation
Pour les propriétaires :
LAU est l’option stable.
VV est l’exception réglementée.
Exigences techniques et normes transitoires
Les licences VV existantes bénéficient d’une consolidation, mais sous conditions.
Exigences techniques clés :
Efficacité énergétique (CEE/EEE)
bâtiments postérieurs à 2008 → classe minimale D
bâtiments antérieurs à 2008 → classe minimale F
Énergies renouvelables
pour l’eau chaude sanitaire
jusqu’à 90 % dans les bâtiments récents
Accessibilité
selon taille et occupation
partiellement obligatoire
Le non‑respect entraîne la perte du régime consolidé et le passage au nouveau régime plus strict.
Le certificat énergétique devient central pour :
ventes
financements
demandes de licence
due diligence
Communautés de propriétaires : nouveau pouvoir avec majorité 3/5
La Loi 6/2025 renforce considérablement les communautés de propriétaires.
Avec une majorité de 3/5, elles peuvent :
interdire totalement la VV
ou imposer une surtaxe de 20 % sur les charges
Cela modifie la dynamique interne de nombreux complexes résidentiels.
Pour les acheteurs, la structure décisionnelle de la communauté devient un facteur clé.
Procédures VV à Fuerteventura : état réel et idées reçues
Le marché est saturé d’informations incorrectes.
De nombreux “experts” prétendent connaître les nouvelles zones.
C’est faux.
Raison :
Aucune municipalité n’a finalisé le processus.
Toutes les zones doivent passer par une consultation publique.
Avant cela, toute affirmation est spéculative.
Conséquences pratiques pour propriétaires et investisseurs
La Loi 6/2025 oblige propriétaires et investisseurs à adopter une nouvelle stratégie.
Court terme (0–3 mois)
vérifier la zonification
vérifier l’état de la licence
actualiser le certificat énergétique
documenter les exigences techniques
Moyen terme (3–12 mois)
planifier les améliorations
développer des stratégies LAU
informer la communauté
ajuster les contrats
Long terme (12+ mois)
concevoir des projets orientés LAU
adapter les portefeuilles
sécuriser l’accompagnement juridique
Services AMV
analyse de zonification
évaluation de l’usage légal
due diligence technique
administration
stratégie d’investissement
Checklist concrète
Vérifier la zonification
Ne pas accepter d’affirmations sans publication officielle.
Vérifier l’état de la licence
Consolidation, périodes transitoires, exigences techniques.
Actualiser le certificat énergétique
CEE/EEE est essentiel pour ventes et licences.
Évaluer les options LAU
12+ mois, moyen terme, location corporative.
Vérifier la communauté de propriétaires
Structure décisionnelle, majorités, interdictions possibles.
Utiliser l’analyse AMV
Zonification, évaluation technique, viabilité économique, administration.
Conclusion – La Loi 6/2025 comme nouvelle base du système
La Loi 6/2025 est la nouvelle base de l’usage touristique résidentiel aux Canaries.
Elle transforme :
les critères d’évaluation
les décisions d’investissement
les exigences techniques
l’administration opérationnelle
la planification stratégique
La VV devient plus complexe, plus coûteuse et plus réglementée.
LAU devient plus stable, prévisible et juridiquement claire.
Acheter, louer ou investir aujourd’hui exige une information fiable et une stratégie claire. La Loi 6/2025 en est la clé.
La Loi du Sol est la structure ; la Loi 6/2025 est le moteur.
