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Licence VV à Fuerteventura 2026 : cadre juridique selon les Lois 6/2025 et 7/2026
Usage touristique des logements, situations existantes, locations de courte durée et nouvelles obligations de vérification à Fuerteventura
L’usage touristique des logements aux Îles Canaries a été profondément réorganisé par la Loi 6/2025.
La Loi 7/2026 du 31 juillet 2026 a ensuite modifié, complété et précisé plusieurs dispositions essentielles de ce cadre juridique.
La réglementation actuelle distingue notamment :
• les nouveaux usages touristiques de logements soumis à autorisation
• les usages touristiques déjà admis par la planification
• les usages touristiques consolidés
• l’usage touristique occasionnel pendant certains événements
• la location résidentielle et saisonnière non touristique
• les contrats de courte durée soumis à une présomption légale d’usage touristique
Une ancienne inscription VV, une précédente déclaration responsable ou une exploitation touristique antérieure ne suffisent pas systématiquement à confirmer la poursuite sans modification, la transférabilité ou l’admissibilité juridique future de l’usage.
Chaque bien doit être examiné en fonction de sa documentation concrète, de la configuration autorisée du bâtiment, de la planification municipale, de son statut d’enregistrement et de son utilisation effective.
Le cadre juridique
Le cadre juridique actuel repose notamment sur :
• la Loi 6/2025 relative à l’organisation durable de l’usage touristique des logements
• les modifications introduites par la Loi 7/2026
• la Loi 7/1995 relative à l’organisation du tourisme aux Îles Canaries
• la Loi 4/2017 relative au sol et aux espaces naturels protégés des Îles Canaries
• le Décret 113/2015 relatif aux Viviendas Vacacionales
• la planification et l’organisation des usages à l’échelle municipale et insulaire
• la réglementation relative aux activités classées
• la réglementation relative à la copropriété
• les exigences techniques, énergétiques, sanitaires et de sécurité
• le système national d’enregistrement des locations de courte durée
La Loi 7/2026 a notamment modifié les articles 4, 7 et 9 ainsi que plusieurs dispositions transitoires de la Loi 6/2025. Elle a également introduit les nouveaux articles 11 et 12.
Licence VV, déclaration responsable et admissibilité effective de l’usage
L’expression courante « licence VV » peut prêter à confusion.
Une inscription touristique ou une déclaration responsable ne correspond pas nécessairement à une autorisation administrative illimitée et durablement transférable.
Une évaluation fiable nécessite notamment de vérifier :
• l’affectation de l’inscription au bien concerné
• l’identité du propriétaire et de l’exploitant
• la configuration autorisée du bâtiment
• l’usage résidentiel ou touristique admis
• la planification municipale et insulaire
• la concordance entre le registre foncier, le cadastre et la réalité physique
• les exigences techniques
• les exigences relatives aux activités classées
• les règles de la copropriété
• les procédures administratives existantes
• les conséquences d’un changement de propriétaire ou d’exploitant
• la continuité effective de l’activité touristique
L’inscription ne remplace pas à elle seule cette vérification individuelle du bien immobilier.
Nouvelle délimitation des locations jusqu’à 31 jours
La Loi 7/2026 introduit une présomption légale importante pour les locations de courte durée.
L’existence d’une activité habituelle d’hébergement touristique est généralement présumée lorsque :
• le bien est annoncé ou commercialisé par l’intermédiaire d’un canal d’offre touristique, ou
• un logement est mis à disposition pendant une période continue inférieure ou égale à 31 jours
Les canaux d’offre touristique comprennent notamment les agences de voyages, les centrales de réservation, les plateformes numériques et les entreprises qui proposent ou commercialisent des hébergements touristiques.
La dénomination donnée au contrat n’est donc pas le seul élément déterminant. La commercialisation effective, la finalité du séjour, la durée du contrat et les circonstances documentées doivent être prises en compte.
Location saisonnière et justification de la finalité du séjour
Un contrat de courte durée n’est pas automatiquement considéré comme une location saisonnière non touristique.
Pour les locations d’une durée continue inférieure ou égale à 31 jours, l’usage touristique est présumé, sauf s’il peut être démontré que le contrat répond à une autre finalité légalement admissible.
Le bailleur doit donc :
• demander des informations sur le motif temporaire concret du séjour
• vérifier le lien entre ce motif et la durée du contrat
• mentionner expressément ce motif dans le contrat
• conserver des justificatifs appropriés attestant le caractère temporaire de l’usage
En l’absence de cette documentation, le contrat peut être considéré comme une location de nature touristique. Les administrations compétentes peuvent vérifier l’existence réelle du motif temporaire déclaré.
Une location saisonnière ne peut donc pas se limiter à une simple dénomination formelle ni être utilisée comme modèle alternatif pour contourner les exigences applicables à la location touristique de courte durée.
Nouveaux usages touristiques
La possibilité d’établir un nouvel usage touristique dans un logement dépend du bien concerné ainsi que des exigences urbanistiques et administratives applicables.
Les éléments suivants doivent notamment être vérifiés :
• la planification municipale détaillée
• les instruments complémentaires de planification
• la proportion autorisée d’usage touristique des logements
• les éventuelles zones d’exclusion ou de saturation
• la classification urbanistique du bien
• les autorisations d’usage
• les exigences techniques minimales
• les activités classées
• les règles de la copropriété
• l’inscription touristique
• les obligations nationales d’enregistrement des locations de courte durée
Après la modification du cadre juridique, il n’est pas approprié d’affirmer de manière générale que tout nouvel usage VV est possible ou, au contraire, fondamentalement impossible.
Situations VV existantes et usage touristique consolidé
Les usages touristiques existants doivent être différenciés selon le fondement juridique et urbanistique sur lequel ils ont été établis.
Les situations dans lesquelles une même personne est à la fois propriétaire du bien et titulaire de la déclaration responsable initiale, tout en revendiquant un usage touristique consolidé, revêtent une importance particulière.
Les administrations compétentes peuvent vérifier la déclaration responsable initiale ainsi que le respect des conditions applicables à l’usage consolidé.
Si le résultat de cette vérification est négatif, la déclaration d’usage touristique consolidé peut être privée d’effet. La déclaration initiale de début d’activité peut également être annulée et le bien radié du registre touristique.
Chaque situation VV existante doit donc être examinée individuellement à partir de sa documentation complète.
Changement de propriétaire et transférabilité
L’usage touristique consolidé prend généralement fin notamment en cas de :
• transfert de propriété
• cessation définitive de l’activité touristique
• cessation de l’activité par l’exploitant
• interruption continue de l’exploitation pendant plus d’un an
• démolition totale du bâtiment
• extinction du droit d’usage ou de gestion du bien
Dans le cadre d’une vente ordinaire, une ancienne inscription VV ne doit donc pas être présentée comme une caractéristique automatiquement transférable du bien.
Une exception limitée existe en cas de transmission pour cause de décès. Lorsque les conditions légales sont réunies, le nouveau propriétaire peut déclarer le changement de titulaire et poursuivre l’activité touristique pendant une durée maximale de dix ans à compter de la transmission. Les transmissions ultérieures pour cause de décès ne prolongent pas cette période.
Usage touristique déjà autorisé par la planification
Une situation juridique distincte peut exister lorsque l’usage touristique :
• est déjà expressément autorisé par la planification urbanistique détaillée, ou
• a été reconnu comme compatible par une réglementation spéciale applicable, et
• le changement d’usage résidentiel vers un usage touristique a été correctement formalisé avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation
Dans ces situations, la déclaration responsable antérieure peut rester valable sans que le régime de l’usage consolidé soit applicable.
Les pouvoirs de vérification, de contrôle et d’inspection de la mairie et du Cabildo restent néanmoins applicables.
Délai transitoire jusqu’au 31 juillet 2027
Un nouveau délai transitoire a été instauré pour certaines situations existantes.
Lorsque la déclaration responsable touristique a été déposée avant l’entrée en vigueur de la Loi 7/2026, mais que la communication préalable exigée pour l’activité classée n’a pas encore été présentée à la mairie compétente, celle-ci peut être déposée jusqu’au 31 juillet 2027, sous réserve du respect des conditions légales.
La communication doit au minimum comprendre :
• un certificat municipal relatif à la situation urbanistique et légale du bâtiment, ou une autre preuve juridiquement admissible
• un rapport sur l’état actuel signé par un technicien compétent
• les plans, élévations et coupes de la configuration existante du bâtiment
• des photographies de la façade et des espaces intérieurs
• la preuve du respect des exigences applicables aux activités classées
Si la communication préalable requise n’est pas déposée dans le délai imparti, l’activité touristique doit cesser. La déclaration d’usage touristique consolidé cesse alors de produire ses effets.
Exigences techniques minimales
Jusqu’à l’entrée en vigueur des dispositions d’application complémentaires, des exigences techniques concrètes s’appliquent conformément aux dispositions transitoires modifiées.
Les exigences générales comprennent :
• une surface utile minimale de 35 m²
• deux salles de bains complètes lorsque la capacité d’hébergement dépasse quatre personnes
• trois salles de bains complètes lorsque la capacité d’hébergement dépasse huit personnes
Dans certaines circonstances, les logements qui respectent uniquement la surface minimale imposée par la réglementation générale en matière d’habitabilité peuvent également être admis. Au moins une des caractéristiques complémentaires prévues par la loi doit alors être présente.
Celles-ci peuvent notamment comprendre :
• une place de stationnement privée
• une piscine privée ou commune
• des équipements sportifs
• des installations de santé, de beauté ou de bien-être
• des espaces de jardin privés d’une superficie déterminée
• un point de recharge pour véhicules à émissions nulles
• une certification de qualité ou environnementale
• un plan de transition énergétique
• une classe énergétique A ou B
• un système de surveillance du bruit
• certaines caractéristiques sociales, sanitaires ou environnementales
• la preuve du statut de travailleur indépendant de l’exploitant
• des équipements de refroidissement économes en énergie
• le respect des exigences applicables en matière d’accessibilité
L’alternative applicable doit être vérifiée techniquement et juridiquement dans chaque cas particulier.
Efficacité énergétique, eau chaude et accès
Les dispositions transitoires établissent également des exigences concernant l’efficacité énergétique, la production d’eau chaude et l’accès au bien.
Elles comprennent notamment :
• une classe énergétique minimale F pour les bâtiments légalement existants au 31 décembre 2007
• une classe énergétique minimale D pour les bâtiments postérieurs
• la production d’eau chaude au moyen d’énergies renouvelables lorsque cela est techniquement et juridiquement possible
• un accès carrossable jusqu’à la parcelle ou jusqu’à un point raisonnablement proche du bien
Lorsque la dernière partie de l’accès doit être effectuée à pied en raison de la configuration traditionnelle du bâtiment, de la topographie, de la situation rurale ou d’autres contraintes techniques ou paysagères, cette circonstance doit être indiquée dans la commercialisation.
L’absence de revêtement de la voie d’accès doit également être expressément signalée.
Usage touristique occasionnel jusqu’à 15 jours par an
La Loi 7/2026 introduit une forme particulière d’usage touristique occasionnel des logements.
Les instruments complémentaires de planification urbanistique peuvent autoriser l’usage touristique d’un logement pendant une durée maximale de 15 jours par an lorsqu’une capacité d’hébergement temporaire supplémentaire est nécessaire pour certains événements.
Il peut notamment s’agir :
• de fêtes reconnues d’intérêt touristique
• d’événements d’intérêt général
• de manifestations culturelles ou sociales importantes
• de compétitions sportives nationales ou internationales
Cet usage nécessite une habilitation correspondante par l’instrument de planification applicable ainsi que le dépôt préalable d’une déclaration responsable.
La déclaration doit notamment indiquer la répartition des périodes de commercialisation et l’événement concret concerné. La durée totale ne peut pas dépasser 15 jours par an. Dans cette configuration, le bien conserve son usage résidentiel.
Croisement des registres et contrôle administratif
Les Cabildos compétents peuvent comparer les informations contenues dans différents registres.
Sont notamment concernés :
• le Registre Général Touristique
• le registre foncier
• le Registre Unique des Locations
• le Guichet Unique Numérique des Locations
Les Cabildos peuvent également instaurer des taxes pour la vérification des déclarations touristiques et coopérer avec d’autres administrations dans le cadre des contrôles techniques.
Les propriétaires doivent donc considérer que les données relatives au bien, à sa propriété, à son inscription et à son activité locative feront l’objet de comparaisons de plus en plus systématiques.
Sanctions et documentation contractuelle
Le cadre juridique modifié vise expressément la commercialisation touristique de logements lorsque les conditions légales ne sont pas respectées.
De nouvelles infractions relatives aux contrats de location de courte durée ont également été introduites.
Sont notamment concernés :
• la commercialisation de séjours touristiques sans respect des conditions légales
• les contrats d’une durée maximale de 31 jours sans motif temporaire documenté
• l’absence de demande préalable d’informations sur la finalité concrète du séjour
• l’absence de vérification du lien entre le motif du séjour et la durée du contrat
Les contrats de courte durée et de location saisonnière doivent correspondre, dans leur rédaction, leur documentation et leur exécution effective, à la finalité non touristique déclarée.
Conséquences pour les acheteurs
Les acheteurs ne doivent pas considérer une inscription VV existante comme un élément transférable de la valeur du bien sans vérification préalable.
Avant l’acquisition, les éléments suivants doivent notamment être examinés :
• l’identité du propriétaire et de l’exploitant enregistrés
• la nature et la date de la déclaration responsable initiale
• la situation au registre touristique
• l’admissibilité au regard de la planification
• le droit d’usage formalisé
• la configuration autorisée du bâtiment
• la continuité effective de l’activité touristique
• les exigences relatives aux activités classées
• les exigences techniques
• les règles de la copropriété
• les conséquences du changement de propriétaire
• les éventuels délais transitoires
• les procédures administratives en cours
Le prix d’achat et le modèle d’utilisation prévu ne doivent être définitivement évalués qu’après ces vérifications.
Conséquences pour les propriétaires
Les propriétaires doivent réunir l’ensemble de la documentation existante et faire vérifier la situation actuelle de manière spécifique au bien concerné.
Sont particulièrement importants :
• les documents VV initiaux
• l’extrait ou l’attestation du registre touristique
• les permis de construire et d’utilisation
• les certificats municipaux
• les documents relatifs aux activités classées
• le registre foncier et le cadastre
• le certificat de performance énergétique
• les plans correspondant à la configuration réelle du bâtiment
• la preuve de la continuité de l’activité
• les contrats conclus avec l’exploitant ou le gestionnaire
• les documents de la copropriété
• les justificatifs relatifs au respect des exigences techniques
Les propriétaires envisageant uniquement des locations saisonnières doivent documenter le motif temporaire concret du séjour et le mentionner expressément dans le contrat.
Conséquences pour les exploitants et le Property Management
La gestion opérationnelle d’un bien touristique ne confirme pas automatiquement l’admissibilité juridique de son usage touristique.
Avant d’accepter la gestion d’un bien touristique, il convient notamment de clarifier :
• l’identité du propriétaire et de l’exploitant
• l’inscription touristique actuelle
• la situation urbanistique et immobilière
• la documentation technique
• les exigences relatives aux activités classées
• les obligations nationales d’enregistrement
• les obligations de déclaration et de documentation
• la situation assurantielle
• la répartition des responsabilités entre propriétaire, exploitant et prestataires
AMV INTERNATIONAL REALTY accepte la gestion de biens touristiques uniquement après un examen préalable de la documentation et une délimitation contractuelle claire des prestations opérationnelles.
Services de vérification d’AMV
AMV INTERNATIONAL REALTY accompagne les acheteurs et les propriétaires dans la préparation et la coordination structurées des vérifications nécessaires.
Selon le mandat, celles-ci peuvent comprendre :
• l’examen de la documentation disponible concernant le bien
• la vérification du registre touristique
• la comparaison entre le registre foncier et le cadastre
• la vérification de la configuration autorisée du bâtiment
• les demandes de renseignements auprès de la mairie et du Cabildo
• la coordination des inspections techniques de l’état existant
• la vérification du certificat de performance énergétique
• l’examen de la copropriété et de ses règles
• l’identification de la structure de propriété et d’exploitation
• la vérification des éventuels délais transitoires
• la préparation de documents destinés aux avocats et conseillers fiscaux
• le développement de modèles alternatifs d’usage résidentiel ou locatif
• un Property Management structuré après clarification de la situation d’usage
Les évaluations juridiques contraignantes, la rédaction des contrats et les vérifications administratives sont exclusivement réalisées par des professionnels dûment autorisés et mandatés.
Recommandations
Pour les acheteurs
Ne pas considérer une inscription VV existante comme une licence automatiquement transférable. Vérifier l’usage autorisé, la documentation, les conséquences du changement de propriétaire et la configuration autorisée du bâtiment avant toute décision d’achat.
Pour les propriétaires
Vérifier le statut d’enregistrement, la documentation relative aux activités classées, les documents du bâtiment et les exigences techniques. Le cas échéant, tenir compte du délai transitoire fixé au 31 juillet 2027.
Pour les bailleurs
Pour les contrats d’une durée maximale de 31 jours, demander, vérifier et documenter le motif non touristique concret du séjour temporaire et l’inscrire expressément dans le contrat.
Pour les exploitants
Ne pas commencer ou poursuivre la commercialisation touristique sans avoir vérifié la situation du propriétaire, de l’exploitant, des registres et des autorisations.
Pour les agents immobiliers
Ne pas formuler d’affirmations générales concernant la transférabilité, la poursuite ou la rentabilité d’un usage touristique.
Conclusion
La Loi 7/2026 a considérablement précisé et élargi le cadre juridique applicable à l’usage touristique des logements aux Îles Canaries.
La situation actuelle ne peut plus être réduite à l’affirmation générale selon laquelle les inscriptions VV existantes seraient dépourvues de validité ou les nouveaux usages touristiques fondamentalement impossibles.
Les facteurs déterminants sont :
• la planification applicable
• la configuration réelle et autorisée du bâtiment
• l’inscription initiale et le statut actuel dans les registres
• la structure de propriété et d’exploitation
• les éventuels droits d’usage consolidé
• les exigences techniques minimales
• les exigences relatives aux activités classées
• la durée du contrat et la finalité effective du séjour
• les délais transitoires
• les conséquences d’un changement de propriétaire
Chaque bien et chaque modèle de location doivent donc faire l’objet d’une analyse individuelle.
Avertissement juridique
Cette page fournit des informations générales sur le cadre juridique établi par la Loi 6/2025, dans sa version modifiée par la Loi 7/2026.
Elle ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou administratif individualisé.
L’admissibilité d’un usage touristique concret, d’une location saisonnière ou de toute autre location de courte durée dépend du bien, de sa documentation, de la planification municipale et insulaire, de la structure d’exploitation et de la réglementation applicable au moment de la vérification.
Les évaluations juridiques contraignantes et la rédaction des contrats sont exclusivement réalisées par un avocat autorisé à exercer en Espagne et mandaté à cet effet.