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Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf auf Fuerteventura
ITP, IGIC und AJD für Bestandsimmobilien und Neubau verständlich erklärt
Welche Steuern beim Immobilienkauf auf Fuerteventura anfallen, hängt vor allem davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder eine steuerpflichtige Neubauimmobilie erwerben.
Beim klassischen Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt grundsätzlich die Grunderwerbsteuer ITP an. Bei einer steuerpflichtigen Erstlieferung durch einen Bauträger sind regelmäßig IGIC und die für die notarielle Kaufurkunde anwendbare AJD zu berücksichtigen.
Die konkrete Steuerbelastung sollte vor jeder verbindlichen Reservierung berechnet werden. Nur so lassen sich Kaufpreis, Kaufnebenkosten und erforderliche Eigenmittel zuverlässig zusammenführen.
Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien werden steuerlich unterschiedlich behandelt.
Welche Steuer gilt für welche Immobilie?
Bestandsimmobilie: ITP
Beim gewöhnlichen Erwerb einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson fällt grundsätzlich die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP, an.
Der allgemeine kanarische Steuersatz für die Übertragung von Immobilien beträgt 6,5 Prozent. Abhängig von der persönlichen Situation des Käufers, der vorgesehenen Nutzung und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen können reduzierte Steuersätze anwendbar sein.
Steuerpflichtiger Neubaukauf: IGIC und AJD
Bei einer steuerpflichtigen Erstlieferung durch einen Bauträger fällt grundsätzlich kein ITP an.
Stattdessen sind regelmäßig das kanarische Umsatzsteueräquivalent IGIC und die auf die notarielle Kaufurkunde anwendbare Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD, zu berücksichtigen.
Welche Steuersätze tatsächlich gelten, hängt von der konkreten Immobilie, dem Verkäuferstatus, der vorgesehenen Nutzung und möglichen Vergünstigungen ab.
Warum Kaufpreis und steuerliche Bemessungsgrundlage abweichen können
Die Steuerberechnung richtet sich nicht in jedem Fall ausschließlich nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis.
Bei Bestandsimmobilien muss deshalb geprüft werden, welcher Wert für die konkrete Transaktion als steuerliche Bemessungsgrundlage anzusetzen ist.
Ein besonders günstig vereinbarter Kaufpreis führt nicht automatisch dazu, dass auch die Grunderwerbsteuer entsprechend niedrig ausfällt.
Welche Werte vor der Reservierung geprüft werden sollten
• vereinbarter Kaufpreis
• steuerliche Bemessungsgrundlage
• vorhandener Katasterreferenzwert
• eingetragene und tatsächliche Immobilienflächen
• mitübertragene Garagen, Stellplätze und Nebenräume
• mögliche Steuervergünstigungen
Warnhinweis:
Die steuerliche Berechnung sollte nicht erst kurz vor dem Notartermin erfolgen.
Können reduzierte Steuersätze gelten?
Das kanarische Steuerrecht sieht für bestimmte Erwerbssituationen reduzierte Steuersätze und Vergünstigungen vor.
Ob eine Vergünstigung tatsächlich anwendbar ist, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und den persönlichen Verhältnissen des Käufers ab.
Mögliche Prüfungskriterien
• Nutzung als Hauptwohnsitz
• Höhe der steuerlichen Bemessungsgrundlage
• Alter des Käufers
• Einkommensgrenzen
• vorhandenes Wohnungseigentum
• Familienstatus
• anerkannte Behinderung
• Einordnung als geschützter Wohnraum
• fristgerechte Vorlage der erforderlichen Nachweise
Hinweis:
Eine mögliche Vergünstigung sollte vor Vertragsabschluss geprüft und dokumentiert werden. Sie darf nicht nachträglich vorausgesetzt werden.
Steuerbeispiele bei einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro
Bestandsimmobilie
Angenommene Bemessungsgrundlage:
500.000 Euro
Allgemeiner ITP-Satz:
6,5 Prozent
Allgemeine Steuerbelastung:
32.500 Euro
Steuerpflichtige Neubauimmobilie
Beim steuerpflichtigen Neubaukauf sind IGIC und die für die notarielle Kaufurkunde anwendbare AJD getrennt zu berechnen.
Die konkrete Belastung hängt von der steuerlichen Einordnung der Immobilie, der Nutzung und möglichen Vergünstigungen ab.
Vor der Vertragsunterzeichnung sollte deshalb eine objektspezifische Berechnung durch die zuständige spanische Fachstelle erfolgen.
Die Beispiele zeigen ausschließlich die Erwerbsteuern.
Anwaltskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Gestoría, technische Prüfung, Vollmachten, Übersetzungen und mögliche Finanzierungskosten kommen zusätzlich hinzu.
Wann und wie wird die Erwerbsteuer erklärt?
Die steuerliche Abwicklung erfolgt nach dem steuerpflichtigen Vorgang und muss innerhalb der geltenden Frist vorgenommen werden.
Für das ITPAJD wird grundsätzlich das Modelo 600 verwendet. Die kanarische Steuerverwaltung nennt für die entsprechende Selbstveranlagung grundsätzlich einen Monat ab dem steuerpflichtigen Rechtsgeschäft.
Wer übernimmt die Abwicklung?
Abhängig von der vereinbarten Kaufabwicklung kann die Steuererklärung durch den Käuferanwalt, eine Gestoría oder eine andere ausdrücklich beauftragte Fachstelle vorbereitet und eingereicht werden.
Vor dem Notartermin sollte eindeutig feststehen:
• wer die Steuer berechnet
• wer die Erklärung vorbereitet
• wer die Zahlung ausführt
• wer die Kaufurkunde beim Grundbuchamt einreicht
• wer die abgeschlossene Eigentumseintragung kontrolliert
Steuern vor der Reservierung kalkulieren
Eine belastbare Kaufentscheidung beginnt nicht erst beim Notar.
Vor einer verbindlichen Reservierung sollten Immobilienart, Verkäuferstatus, steuerliche Bemessungsgrundlage und möglicher Gesamtaufwand geklärt sein.
AMV INTERNATIONAL REALTY stellt abhängig vom vereinbarten Leistungsumfang die vorhandenen Objekt- und Transaktionsdaten zusammen und koordiniert die Abstimmung mit den zuständigen spanischen Fachstellen.
Vor der Reservierung sollten mindestens folgende Fragen beantwortet sein
• Bestandsimmobilie oder steuerpflichtige Erstlieferung?
• ITP oder IGIC?
• Ist zusätzlich AJD zu berücksichtigen?
• Welche Bemessungsgrundlage gilt?
• Besteht ein Katasterreferenzwert?
• Kommt eine Vergünstigung infrage?
• Welche Nachweise werden benötigt?
• Wie hoch ist der gesamte Eigenmittelbedarf?
AMV INTERNATIONAL REALTY übernimmt keine individuelle Steuerberatung. Verbindliche steuerliche Bewertungen und Berechnungen erfolgen durch die jeweils zuständigen spanischen Fachstellen.
Fazit: Erst rechnen, dann verbindlich reservieren
Die Erwerbsteuer gehört zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Fuerteventura.
Bei einer Bestandsimmobilie fällt grundsätzlich ITP an. Beim steuerpflichtigen Neubaukauf sind regelmäßig IGIC und AJD zu berücksichtigen.
Die tatsächliche Belastung hängt jedoch von der steuerlichen Einordnung, der Bemessungsgrundlage und möglichen Vergünstigungen ab.
Wer diese Punkte vor der ersten verbindlichen Unterschrift klären lässt, kann den gesamten Eigenmittelbedarf realistisch kalkulieren und vermeidet unnötige Überraschungen während der Kaufabwicklung.
Leitsatz:
Die richtige Steuerberechnung beginnt mit der richtigen Einordnung der Immobilie.
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Rechtlicher und steuerlicher Hinweis
Diese Seite dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Steuersätze, Vergünstigungen, Bemessungsgrundlagen und Verfahrensvorgaben können von der konkreten Immobilie, der Verkäuferseite, der Nutzung, der persönlichen Situation des Käufers und der zum Zeitpunkt des Erwerbs geltenden Rechtslage abhängen.
Vor einer verbindlichen Reservierung oder Vertragsunterzeichnung sollte die konkrete Steuerbelastung durch eine qualifizierte spanische Fachstelle geprüft werden.