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Kaufnebenkosten auf Fuerteventura: Steuern, Anwalt und Notar
Beim Immobilienkauf auf Fuerteventura entstehen neben dem Kaufpreis weitere Kosten für Steuern, rechtliche Prüfung, notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung.
Die steuerliche Belastung hängt vor allem davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder eine Neubauimmobilie als Erstlieferung durch einen Bauträger kaufen:
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Bestandsimmobilie: grundsätzlich 6,5 % ITP
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Neubauimmobilie: grundsätzlich 7 % IGIC und 0,75 % AJD
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Allgemeine Erwerbsteuern beim Neubau: insgesamt 7,75 %
Zusätzlich können Anwaltskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren sowie Kosten für Gestoría, Übersetzungen, Vollmachten, technische Prüfungen und Finanzierung entstehen.
Eine pauschale Zehn-Prozent-Regel reicht deshalb für eine belastbare Kaufnebenkostenberechnung nicht aus.
Welche Kaufnebenkosten entstehen auf Fuerteventura?
Die Kaufnebenkosten einer Immobilie setzen sich aus mehreren Kostenblöcken zusammen:
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ITP bei Bestandsimmobilien
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IGIC und AJD bei Neubauimmobilien
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anwaltliche Due Diligence und Vertragsprüfung
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notarielle Kaufurkunde
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Eintragung im Grundbuch
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gegebenenfalls Gestoría und Steuerabwicklung
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Vollmachten, Übersetzungen und Dolmetscher
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technische Immobilienprüfung
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Immobilienbewertung und weitere Finanzierungskosten
Welche Positionen tatsächlich anfallen, hängt von der Immobilienart, dem Käuferprofil, dem rechtlichen und technischen Zustand des Objekts sowie dem vereinbarten Leistungsumfang der beteiligten Fachleute ab.
Bestandsimmobilie: grundsätzlich 6,5 Prozent ITP
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Fuerteventura fällt im allgemeinen Steuerfall die spanische Grunderwerbsteuer ITP an.
Der allgemeine ITP-Satz auf den Kanarischen Inseln beträgt 6,5 Prozent. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Käufer.
Die Berechnung erfolgt nicht zwingend ausschließlich anhand des vereinbarten Kaufpreises. Besteht für die Immobilie ein höherer steuerlicher Referenzwert, der sogenannte valor de referencia, kann dieser für die Bemessungsgrundlage relevant sein.
Unter bestimmten Voraussetzungen können reduzierte Steuersätze gelten. Maßgeblich sind unter anderem die Nutzung als Hauptwohnung, die Bemessungsgrundlage, das Alter, das Einkommen, vorhandenes Wohnungseigentum und die persönliche Situation des Käufers.
Steuervergünstigungen sollten deshalb vor einer Reservierung oder einem Arras-Vertrag individuell geprüft werden.
ITP, Katasterreferenzwert und mögliche Vergünstigungen im Detail
Neubauimmobilie: grundsätzlich 7 Prozent IGIC und 0,75 Prozent AJD
Beim Kauf einer Neubauimmobilie als steuerpflichtige Erstlieferung durch einen Bauträger fällt grundsätzlich kein ITP an.
Stattdessen entstehen im allgemeinen Steuerfall:
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7 Prozent IGIC
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0,75 Prozent AJD
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insgesamt 7,75 Prozent Erwerbsteuern
Entscheidend ist nicht allein, ob eine Immobilie neu gebaut oder bisher unbewohnt ist. Maßgeblich sind der Verkäuferstatus und die steuerliche Vorgeschichte der konkreten Übertragung.
Zusätzlich sollten beim Bauträgerkauf insbesondere die Baugenehmigung, das genehmigte Projekt, die Baubeschreibung, der Zahlungsplan, die Absicherung der Vorauszahlungen, der Fertigstellungstermin und das Abnahmeverfahren geprüft werden.
IGIC und AJD bei Neubauimmobilien vollständig berechnen
Anwaltskosten und rechtliche Due Diligence
Die Honorare eines Käuferanwalts sind nicht durch einen einheitlichen gesetzlichen Prozentsatz festgelegt.
Möglich sind:
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Pauschalhonorar
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prozentuales Honorar
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Abrechnung nach Zeitaufwand
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Kombination verschiedener Vergütungsmodelle
Entscheidend ist nicht nur die Höhe des Honorars, sondern der schriftlich vereinbarte Leistungsumfang.
Eine rechtliche Due Diligence kann unter anderem die Prüfung von Eigentum, Grundbuch, Belastungen, Kataster, Baurecht, Gemeinschaftsschulden, Reservierungsvertrag, Arras-Vertrag und notarieller Kaufurkunde umfassen.
Bei Bestandsimmobilien stehen häufig vorhandene Gebäudeteile, Flächenabweichungen, Belastungen und die baurechtliche Situation im Mittelpunkt.
Beim Neubau konzentriert sich die Prüfung insbesondere auf Bauträger, Genehmigungen, Projektunterlagen, Zahlungsplan, Vorauszahlungssicherheit, Fertigstellung und Abnahme.
Anwaltskosten und Due Diligence beim Immobilienkauf
Notarkosten und öffentliche Kaufurkunde
Die Notarkosten beim Immobilienkauf auf Fuerteventura werden nach einem staatlich geregelten Tarif berechnet.
Der endgültige Betrag hängt unter anderem ab von:
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Geschäftswert
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Umfang der Kaufurkunde
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Anzahl der Beteiligten
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Anzahl der Immobilien oder Registereinheiten
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eingesetzten Vollmachten
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benötigten Abschriften
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zusätzlichen Erklärungen und Anlagen
Eine pauschale Aussage, der Notar koste immer ein Prozent des Kaufpreises, ist daher nicht korrekt.
Der Notartarif wird durch den Real Decreto 1426/1989 geregelt.
Der Notar handelt unabhängig und unparteiisch. Die notarielle Beurkundung ersetzt deshalb nicht die ausschließlich im Käuferinteresse durchgeführte anwaltliche Due Diligence.
Kaufurkunde, Hypothekenurkunde, Vollmacht, Grundbuchgebühren und Gestoría sind außerdem getrennte Kostenpositionen.
Notarkosten und notarielle Kaufabwicklung verstehen
Beispiel: Kaufnebenkosten bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro
Bestandsimmobilie
Steuerliche Bemessungsgrundlage: 500.000 €
ITP mit 6,5 %: 32.500 €
Neubauimmobilie als Erstlieferung
Kaufpreis: 500.000 €
IGIC mit 7 %: 35.000 €
AJD mit 0,75 %: 3.750 €
Erwerbsteuern insgesamt: 38.750 €
Diese Berechnungen enthalten ausschließlich die allgemeinen Erwerbsteuern.
Anwaltskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Gestoría, technische Prüfung, Übersetzungen, Vollmachten und mögliche Finanzierungskosten kommen zusätzlich hinzu.
Mögliche Steuervergünstigungen sind in den Beispielen nicht berücksichtigt.
Weitere Kosten beim Immobilienkauf
Abhängig vom individuellen Kaufvorgang können weitere Kaufnebenkosten entstehen:
Grundbuch
Nach der notariellen Beurkundung prüft das zuständige Grundbuchamt die Kaufurkunde und trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein.
Grundbuchkosten und Notarkosten werden getrennt berechnet.
Gestoría
Eine Gestoría kann die Steuererklärung, Steuerzahlung, Grundbuchvorlage und Nachverfolgung der Eigentumseintragung übernehmen.
Vor der Beauftragung sollte geklärt werden, ob diese Tätigkeiten bereits im Leistungsumfang des Käuferanwalts oder einer anderen Abwicklungsstelle enthalten sind.
Vollmachten und Übersetzungen
Internationale Käufer benötigen gegebenenfalls eine notarielle Vollmacht, beglaubigte Übersetzungen, eine Apostille oder sprachliche Unterstützung beim Notartermin.
Diese Leistungen werden regelmäßig gesondert berechnet.
Technische Immobilienprüfung
Die rechtliche Due Diligence ersetzt keine technische Gebäudeprüfung.
Der bauliche Zustand, Feuchtigkeit, Risse, Dach, Haustechnik, Elektroinstallation, Wasserleitungen und möglicher Sanierungsbedarf müssen technisch beurteilt werden.
Warum zehn Prozent Kaufnebenkosten nicht immer ausreichen
Die Zehn-Prozent-Regel kann als erste grobe Liquiditätsreserve dienen, berücksichtigt aber nicht alle Unterschiede zwischen Neubau und Bestand.
Die tatsächlichen Kaufnebenkosten werden insbesondere beeinflusst durch:
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Immobilienart
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steuerliche Bemessungsgrundlage
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Katasterreferenzwert
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mögliche Steuervergünstigungen
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Umfang der rechtlichen Prüfung
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technischer Zustand
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Vollmachten und Übersetzungen
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Finanzierungsstruktur
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notwendige Register- oder Legalisierungsverfahren
Eine belastbare Kostenberechnung muss diese Positionen einzeln erfassen.
Warum zehn Prozent Kaufnebenkosten nicht immer ausreichen
Die Kaufnebenkosten sollten vor der ersten verbindlichen Unterschrift berechnet werden.
Reservierungs- und Arras-Verträge können bereits rechtlich bindende Verpflichtungen auslösen. Das Consejo General del Notariado weist darauf hin, dass private Kaufvereinbarungen rechtlich verbindlich sein können und Käufer sich vor der Unterzeichnung oder Geldzahlung ausreichend informieren sollten.
Vor einer Reservierung sollten mindestens folgende Punkte geklärt sein:
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Bestandsimmobilie oder steuerpflichtige Erstlieferung?
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ITP oder IGIC?
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Fällt zusätzlich AJD an?
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Welche Bemessungsgrundlage gilt?
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Besteht ein Katasterreferenzwert?
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Kommt eine Steuervergünstigung infrage?
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Welche rechtliche Due Diligence ist erforderlich?
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Welche Notar- und Grundbuchkosten entstehen?
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Werden Vollmachten oder Übersetzungen benötigt?
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Wie hoch ist der gesamte Eigenmittelbedarf?
Drei Fachseiten zu den Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer auf Fuerteventura
ITP bei Bestandsimmobilien, IGIC und AJD beim Neubau, Katasterreferenzwert, mögliche Vergünstigungen und konkrete Berechnungsbeispiele.
Grunderwerbsteuer auf Fuerteventura prüfen
Anwaltskosten beim Immobilienkauf
Honorarmodelle, Hoja de Encargo, rechtliche Due Diligence sowie die Prüfung von Reservierungs-, Arras- und Bauträgerverträgen.
Anwaltskosten und Prüfungsumfang verstehen
Notarkosten beim Immobilienkauf
Notartarif, öffentliche Kaufurkunde, Kostenverteilung, Vollmachten, Abschriften und Ablauf des Notartermins.
Notarkosten und Kaufurkunde verstehen
Fazit: Kaufnebenkosten auf Fuerteventura realistisch kalkulieren
Beim Immobilienkauf auf Fuerteventura gilt im allgemeinen Steuerfall:
Bestandsimmobilie:
6,5 % ITP
Neubauimmobilie als Erstlieferung:
7 % IGIC
+ 0,75 % AJD
= 7,75 % Erwerbsteuern
Hinzu kommen je nach Transaktion Anwaltskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren und weitere individuelle Aufwendungen.
Die vollständige Kostenplanung sollte vor der Reservierung oder dem Abschluss eines Arras-Vertrags erfolgen. Nur so lassen sich Kaufpreis, Steuern, Prüfungsaufwand und notwendige Eigenmittel realistisch zusammenführen.
Fazit: Kaufnebenkosten auf Fuerteventura realistisch kalkulieren
Beim Immobilienkauf auf Fuerteventura gilt im allgemeinen Steuerfall:
Bestandsimmobilie:
6,5 % ITP
Neubauimmobilie als Erstlieferung:
7 % IGIC
+ 0,75 % AJD
= 7,75 % Erwerbsteuern
Hinzu kommen je nach Transaktion Anwaltskosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren und weitere individuelle Aufwendungen.
Die vollständige Kostenplanung sollte vor der Reservierung oder dem Abschluss eines Arras-Vertrags erfolgen. Nur so lassen sich Kaufpreis, Steuern, Prüfungsaufwand und notwendige Eigenmittel realistisch zusammenführen.