_2%C2%BA%20Trimestre.jpg){kind=small}
Frais annexes d’achat à Fuerteventura : impôts, avocat et notaire
Lors de l’achat d’un bien immobilier à Fuerteventura, des frais supplémentaires s’ajoutent au prix d’achat, notamment pour les impôts, les vérifications juridiques, l’acte notarié et l’inscription au registre foncier.
La charge fiscale dépend principalement du type de bien acquis : bien immobilier existant ou bien immobilier neuf constituant une première livraison réalisée par un promoteur :
• Bien immobilier existant : généralement 6,5 % d’ITP
• Bien immobilier neuf : généralement 7 % d’IGIC et 0,75 % d’AJD
• Fiscalité générale applicable à l’acquisition d’un bien neuf : 7,75 % au total
Des honoraires d’avocat, frais de notaire, frais d’inscription au registre foncier ainsi que des dépenses liées à une gestoría, aux traductions, procurations, contrôles techniques et au financement peuvent également s’ajouter.
La règle forfaitaire des dix pour cent ne suffit donc pas pour calculer de manière fiable les frais annexes d’achat.
Quels frais annexes faut-il prévoir à Fuerteventura ?
Les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier se composent de plusieurs catégories :
• ITP pour les biens immobiliers existants
• IGIC et AJD pour les biens immobiliers neufs
• due diligence juridique et vérification des contrats
• acte authentique de vente
• inscription au registre foncier
• gestoría et traitement fiscal, le cas échéant
• procurations, traductions et interprètes
• inspection technique du bien
• évaluation immobilière et autres frais de financement
Les frais effectivement applicables dépendent du type de bien, du profil de l’acheteur, de la situation juridique et technique du bien ainsi que de l’étendue des prestations convenues avec les professionnels concernés.
Bien immobilier existant : généralement 6,5 % d’ITP
Lors de l’achat d’un bien immobilier existant à Fuerteventura, l’impôt espagnol sur les transmissions patrimoniales, appelé ITP, s’applique généralement.
Le taux général de l’ITP aux Îles Canaries est de 6,5 %. L’acheteur est, en principe, redevable de cet impôt.
Le calcul ne repose pas nécessairement uniquement sur le prix d’achat convenu. Lorsqu’une valeur fiscale de référence supérieure existe pour le bien, appelée valor de referencia, celle-ci peut être déterminante pour établir la base imposable.
Des taux réduits peuvent s’appliquer sous certaines conditions. Sont notamment pris en compte l’utilisation comme résidence principale, la base imposable, l’âge, les revenus, la détention d’autres logements et la situation personnelle de l’acheteur.
Les éventuels avantages fiscaux doivent donc être vérifiés individuellement avant la signature d’une réservation ou d’un contrat d’arras.
ITP, valeur cadastrale de référence et avantages fiscaux possibles en détail
Bien immobilier neuf : généralement 7 % d’IGIC et 0,75 % d’AJD
Lors de l’achat d’un bien immobilier neuf constituant une première livraison imposable réalisée par un promoteur, l’ITP ne s’applique généralement pas.
Les impôts suivants sont alors normalement dus :
• 7 % d’IGIC
• 0,75 % d’AJD
• 7,75 % d’impôts d’acquisition au total
Le caractère neuf ou encore inoccupé du bien n’est pas le seul élément déterminant. Le statut fiscal du vendeur et l’historique fiscal de la transmission concernée doivent également être pris en compte.
Lors d’un achat auprès d’un promoteur, il convient également de vérifier notamment le permis de construire, le projet autorisé, le descriptif de construction, l’échéancier des paiements, la garantie des acomptes, la date d’achèvement et la procédure de réception.
Calculer intégralement l’IGIC et l’AJD sur les biens immobiliers neufs
Honoraires d’avocat et due diligence juridique
Les honoraires de l’avocat de l’acheteur ne sont pas déterminés par un pourcentage légal uniforme.
Différents modes de rémunération sont possibles :
• honoraires forfaitaires
• honoraires proportionnels
• facturation en fonction du temps consacré
• combinaison de plusieurs modèles de rémunération
Le montant des honoraires n’est pas le seul élément déterminant. L’étendue des prestations convenues par écrit est également essentielle.
La due diligence juridique peut notamment comprendre la vérification de la propriété, du registre foncier, des charges, du cadastre, de la situation urbanistique, des dettes envers la copropriété, du contrat de réservation, du contrat d’arras et de l’acte authentique de vente.
Pour les biens immobiliers existants, la vérification porte fréquemment sur les éléments bâtis, les écarts de superficie, les charges et la situation urbanistique.
Pour les biens immobiliers neufs, l’examen se concentre notamment sur le promoteur, les autorisations, les documents du projet, l’échéancier des paiements, la garantie des acomptes, l’achèvement et la réception du bien.
Comprendre les honoraires d’avocat et la due diligence lors d’un achat immobilier
Frais de notaire et acte authentique de vente
Les frais de notaire liés à l’achat d’un bien immobilier à Fuerteventura sont calculés selon un tarif réglementé par l’État espagnol.
Le montant définitif dépend notamment :
• de la valeur de la transaction
• de la longueur et de la complexité de l’acte de vente
• du nombre de parties concernées
• du nombre de biens ou d’unités foncières enregistrées
• des procurations utilisées
• du nombre de copies demandées
• des déclarations et annexes supplémentaires
Il est donc incorrect d’affirmer de manière générale que les frais de notaire correspondent toujours à un pour cent du prix d’achat.
Le tarif notarial est réglementé par le Real Decreto 1426/1989.
Le notaire agit de manière indépendante et impartiale. L’acte notarié ne remplace donc pas la due diligence juridique réalisée exclusivement dans l’intérêt de l’acheteur.
L’acte de vente, l’acte hypothécaire, la procuration, les frais d’inscription au registre foncier et les prestations de la gestoría constituent par ailleurs des postes de dépenses distincts.
Comprendre les frais de notaire et la formalisation notariale de l’achat
Exemple : frais annexes pour un prix d’achat de 500 000 euros
Bien immobilier existant
Base imposable : 500 000 €
ITP à 6,5 % : 32 500 €
Bien immobilier neuf constituant une première livraison
Prix d’achat : 500 000 €
IGIC à 7 % : 35 000 €
AJD à 0,75 % : 3 750 €
Total des impôts d’acquisition : 38 750 €
Ces calculs comprennent exclusivement les impôts généraux liés à l’acquisition.
Les honoraires d’avocat, frais de notaire, frais d’inscription au registre foncier, prestations de la gestoría, inspection technique, traductions, procurations et éventuels frais de financement s’ajoutent séparément.
Les éventuels avantages fiscaux ne sont pas pris en compte dans ces exemples.
Autres frais liés à l’achat immobilier
Selon les caractéristiques de la transaction, d’autres frais annexes peuvent s’ajouter.
Registre foncier
Après la signature de l’acte notarié, le registre foncier compétent examine l’acte de vente et inscrit l’acheteur comme nouveau propriétaire.
Les frais d’inscription au registre foncier et les frais de notaire sont calculés séparément.
Gestoría
Une gestoría peut prendre en charge la déclaration fiscale, le paiement des impôts, la présentation de l’acte au registre foncier et le suivi de l’inscription du nouveau propriétaire.
Avant de mandater une gestoría, il convient de vérifier si ces prestations sont déjà comprises dans les services de l’avocat de l’acheteur ou d’un autre intervenant chargé de la transaction.
Procurations et traductions
Les acheteurs internationaux peuvent avoir besoin d’une procuration notariée, de traductions assermentées, d’une apostille ou d’une assistance linguistique lors du rendez-vous chez le notaire.
Ces prestations sont généralement facturées séparément.
Inspection technique du bien immobilier
La due diligence juridique ne remplace pas une inspection technique du bâtiment.
L’état de la construction, l’humidité, les fissures, la toiture, les équipements techniques, l’installation électrique, les conduites d’eau et les éventuels besoins de rénovation doivent être évalués par un professionnel technique.
Pourquoi dix pour cent ne suffisent pas toujours
La règle des dix pour cent peut servir de première réserve approximative de liquidités, mais elle ne tient pas compte de toutes les différences entre les biens neufs et les biens existants.
Les frais réels d’acquisition sont notamment influencés par :
• le type de bien immobilier
• la base imposable
• la valeur cadastrale de référence
• les éventuels avantages fiscaux
• l’étendue de la vérification juridique
• l’état technique du bien
• les procurations et traductions
• la structure du financement
• les procédures d’enregistrement ou de régularisation nécessaires
Un calcul fiable doit prendre en compte chaque poste séparément.
Calculer les frais avant la première signature juridiquement contraignante
Les frais annexes d’achat doivent être calculés avant la première signature juridiquement contraignante.
Les contrats de réservation et les contrats d’arras peuvent déjà créer des obligations juridiques. Le Conseil général du notariat souligne que les accords privés de vente peuvent être juridiquement contraignants et que les acheteurs doivent obtenir suffisamment d’informations avant de signer ou d’effectuer un paiement.
Avant de signer une réservation, les questions suivantes doivent au minimum être clarifiées :
1. S’agit-il d’un bien immobilier existant ou d’une première livraison imposable ?
2. L’ITP ou l’IGIC s’applique-t-il ?
3. L’AJD est-il également dû ?
4. Quelle base imposable doit être retenue ?
5. Existe-t-il une valeur cadastrale de référence ?
6. Un avantage fiscal peut-il s’appliquer ?
7. Quelle due diligence juridique est nécessaire ?
8. Quels frais de notaire et d’inscription au registre foncier sont à prévoir ?
9. Des procurations ou des traductions sont-elles nécessaires ?
10. Quel est le montant total des fonds propres requis ?
Trois pages spécialisées sur les frais annexes d’achat
Fiscalité immobilière à Fuerteventura
ITP pour les biens immobiliers existants, IGIC et AJD pour les biens neufs, valeur cadastrale de référence, avantages fiscaux possibles et exemples concrets de calcul.
Vérifier la fiscalité applicable à l’achat immobilier à Fuerteventura
Honoraires d’avocat lors d’un achat immobilier
Modes de rémunération, lettre de mission, due diligence juridique et vérification des contrats de réservation, des contrats d’arras et des contrats conclus avec un promoteur.
Comprendre les honoraires d’avocat et l’étendue des vérifications
Frais de notaire lors d’un achat immobilier
Tarif notarial, acte authentique de vente, répartition des frais, procurations, copies et déroulement du rendez-vous chez le notaire.
Comprendre les frais de notaire et l’acte de vente
Conclusion : calculer de manière réaliste les frais annexes d’achat à Fuerteventura
Lors de l’achat d’un bien immobilier à Fuerteventura, les règles générales suivantes s’appliquent :
Bien immobilier existant :
6,5 % d’ITP
Bien immobilier neuf constituant une première livraison :
7 % d’IGIC
+ 0,75 % d’AJD
= 7,75 % d’impôts d’acquisition
Selon la transaction, des honoraires d’avocat, frais de notaire, frais d’inscription au registre foncier et autres dépenses individuelles s’ajoutent.
La planification complète des coûts doit être réalisée avant la signature d’une réservation ou d’un contrat d’arras. C’est la seule manière d’établir un calcul global réaliste intégrant le prix d’achat, les impôts, les frais de vérification et les fonds propres nécessaires.