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Ley 6/2025 – La nuova normativa fondamentale sull’uso turistico residenziale alle Canarie
- Oliver Schlolaut
- 30 lug
- Tempo di lettura: 5 min
Perché la Ley 6/2025 è un “Big Bang”
La Ley 6/2025 non è una legge aggiuntiva. È un vero “Big Bang” che ridefinisce completamente il quadro giuridico dell’uso turistico residenziale nelle Isole Canarie. Con questa norma, l’alloggio turistico (VV) smette di essere un uso generale o libero e diventa un uso speciale, autorizzato solo quando il piano urbanistico comunale lo permette in modo esplicito.
Questo sposta il centro decisionale:
dal livello insulare,
verso competenze concrete e vincolanti a livello comunale.
La Legge 6/2025 è la norma che rende operative le altre leggi:
costituisce la base che permette alla Legge del Suolo e alla Legge sui Comuni Turistici di produrre effetti reali.
In altre parole:
La Legge del Suolo è la struttura; la Legge 6/2025 è il motore.
Quadro giuridico e cronologia
La Legge 6/2025 è stata approvata il 12 novembre 2025 e pubblicata nel Bollettino Ufficiale delle Canarie (BOC) il 12 dicembre 2025. È entrata in vigore il 13 dicembre 2025.
Da quel momento si è instaurata una moratoria generale per le nuove licenze di alloggio turistico (VV) nella maggior parte dei comuni. La ragione è semplice: i comuni devono aggiornare la loro pianificazione urbanistica prima di poter rilasciare nuove licenze.
Elementi chiave:
6 mesi per i piani di ispezione e controllo
periodi transitori per l’adattamento tecnico delle licenze esistenti
procedure di consultazione pubblica per definire le nuove zone VV
Ad oggi, nessun comune delle Canarie ha completato il processo.
Qualsiasi affermazione riguardo a “zone già definite” non ha alcuna base ufficiale.
Cosa regola realmente la Legge 6/2025
La Legge 6/2025 ridefinisce l’uso turistico residenziale con precisione, limiti e requisiti tecnici chiari.
Punti essenziali:
La VV diventa un uso speciale
Autorizzata solo quando il piano comunale lo approva esplicitamente. Nessuna zona → nessuna licenza.
Regola 90/10
Almeno il 90% del suolo residenziale deve rimanere dedicato all’abitazione permanente. Solo il 10% può includere zone turistiche.
Quote e limitazioni
I comuni possono limitare o persino escludere totalmente la VV.
Divieto di 10 anni per edifici nuovi
Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni integrali non possono ottenere una licenza VV per 10 anni.
Eccezione: isole verdi (5 anni).
Requisiti tecnici minimi
Le licenze esistenti devono rispettare standard di efficienza energetica, sostenibilità e accessibilità.
Cicli di rinnovo
Le licenze VV cessano di essere illimitate.
Assenza di documentazione tecnica → perdita della licenza.
Comunità dei proprietari
Con una maggioranza di 3/5 possono vietare la VV o imporre una sovrattassa del 20%.
Registro digitale (Sportello Unico)
Dal 1º luglio 2025, i dati catastali, fiscali e di registro vengono incrociati automaticamente.
La locazione illegale diventa praticamente impossibile.
Legge del Suolo e Legge sui Comuni Turistici: contesto
La Legge del Suolo definisce le categorie costruttive, i tipi di uso e le basi della pianificazione.
È la struttura.
La Legge sui Comuni Turistici definisce competenze e criteri di gestione turistica.
È la mappa.
Ma solo la Legge 6/2025 mette queste leggi in movimento:
definisce cos’è l’uso turistico
determina quando è autorizzato
fissa limiti e quote
trasferisce il potere operativo ai comuni
Senza la Legge 6/2025, le altre leggi sarebbero insufficienti.
Con essa nasce per la prima volta un sistema coerente.
Il divieto di 10 anni per edifici nuovi: il punto di svolta
Il divieto di 10 anni è una delle misure più determinanti.
Significa che:
gli edifici nuovi non possono ottenere una licenza VV per 10 anni
le ristrutturazioni integrali sono trattate allo stesso modo
l’uso legale immediato è LAU (locazione residenziale lunga durata)
Impatto sul mercato:
i promotori devono progettare edifici compatibili con LAU
gli investitori devono ricalcolare i rendimenti
la locazione turistica smette di essere l’opzione predefinita
Nelle isole verdi, il periodo è ridotto (5 anni), ma la logica rimane identica:
Nuova costruzione = uso residenziale, non turistico.
VV vs LAU: due mondi giuridici distinti
La Legge 6/2025 crea un sistema a due velocità:
VV (Alloggio Turistico)
uso speciale
zonizzato
limitato
requisiti tecnici
procedure di approvazione
cicli di rinnovo
rischio di perdita della licenza
LAU (Locazione Lunga Durata)
uso residenziale classico
stabilità giuridica
non zonizzato
non limitato
autorizzato immediatamente
redditi prevedibili
bassa rotazione
Per i proprietari:
LAU è l’opzione stabile.
VV è l’eccezione regolamentata.
Requisiti tecnici e norme transitorie
Le licenze VV esistenti beneficiano di una consolidazione, ma sotto condizioni.
Requisiti tecnici chiave:
Efficienza energetica (CEE/EEE)
edifici successivi al 2008 → classe minima D
edifici precedenti al 2008 → classe minima F
Energie rinnovabili
per l’acqua calda sanitaria
fino al 90% negli edifici recenti
Accessibilità
in base a dimensioni e occupazione
parzialmente obbligatoria
Il mancato rispetto comporta la perdita del regime consolidato e il passaggio al nuovo regime più severo.
Il certificato energetico diventa centrale per:
vendite
finanziamenti
richieste di licenza
due diligence
Comunità dei proprietari: nuovo potere con maggioranza 3/5
La Legge 6/2025 rafforza in modo significativo le comunità dei proprietari.
Con una maggioranza di 3/5 possono:
vietare totalmente la VV
oppure imporre una sovrattassa del 20% sulle spese
Questo cambia la dinamica interna di molti complessi residenziali.
Per gli acquirenti, la struttura decisionale della comunità diventa un fattore chiave.
Procedure VV a Fuerteventura: realtà e idee errate
Il mercato è pieno di informazioni scorrette.
Molti “esperti” affermano di conoscere le nuove zone.
È falso.
Motivo:
Nessun comune ha completato il processo.
Tutte le zone devono passare per una consultazione pubblica.
Prima di ciò, qualsiasi affermazione è speculativa.
Conseguenze pratiche per proprietari e investitori
La Legge 6/2025 obbliga proprietari e investitori ad adottare una nuova strategia.
Breve termine (0–3 mesi)
verificare la zonizzazione
verificare lo stato della licenza
aggiornare il certificato energetico
documentare i requisiti tecnici
Medio termine (3–12 mesi)
pianificare miglioramenti
sviluppare strategie LAU
informare la comunità
adeguare i contratti
Lungo termine (12+ mesi)
progettare immobili orientati a LAU
adattare i portafogli
garantire accompagnamento giuridico
Servizi AMV
analisi di zonizzazione
valutazione dell’uso legale
due diligence tecnica
amministrazione strategia d’investimento
Checklist concreta
Verificare la zonizzazione
Non accettare affermazioni senza pubblicazione ufficiale.
Verificare lo stato della licenza
Consolidamento, periodi transitori, requisiti tecnici.
Aggiornare il certificato energetico
CEE/EEE è essenziale per vendite e licenze.
Valutare le opzioni LAU
12+ mesi, medio termine, locazione corporate.
Verificare la comunità dei proprietari
Struttura decisionale, maggioranze, possibili divieti.
Utilizzare l’analisi AMV
Zonizzazione, valutazione tecnica, fattibilità economica, amministrazione.
Conclusione – La Legge 6/2025 come nuova base del sistema
La Legge 6/2025 è la nuova base dell’uso turistico residenziale nelle Canarie.
Trasforma:
i criteri di valutazione
le decisioni d’investimento
i requisiti tecnici
l’amministrazione operativa
la pianificazione strategica
La VV diventa più complessa, più costosa e più regolamentata.
LAU diventa più stabile, prevedibile e giuridicamente chiara.
Acquistare, affittare o investire oggi richiede informazioni affidabili e una strategia chiara.
La Legge 6/2025 è la chiave.
