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Costi accessori di acquisto a Fuerteventura: imposte, avvocato e notaio
Quando si acquista un immobile a Fuerteventura, oltre al prezzo di acquisto sorgono ulteriori costi relativi alle imposte, alla verifica legale, alla stipula notarile e all’iscrizione nel Registro della Proprietà.
Il carico fiscale dipende principalmente dal fatto che si acquisti un immobile esistente oppure un immobile di nuova costruzione come prima cessione da parte di un promotore:
• Immobile esistente: generalmente 6,5% di ITP
• Immobile di nuova costruzione: generalmente 7% di IGIC e 0,75% di AJD
• Imposte generali sull’acquisto di un immobile nuovo: complessivamente 7,75%
Possono inoltre aggiungersi spese legali, notarili e di iscrizione nel Registro della Proprietà, nonché costi per gestoría, traduzioni, procure, verifiche tecniche e finanziamento.
La regola forfettaria del dieci per cento non è quindi sufficiente per calcolare in modo affidabile i costi accessori di acquisto.
Quali costi accessori di acquisto sorgono a Fuerteventura?
I costi accessori relativi all’acquisto di un immobile sono costituiti da diverse categorie:
• ITP per gli immobili esistenti
• IGIC e AJD per gli immobili di nuova costruzione
• due diligence legale e verifica contrattuale
• atto pubblico notarile di compravendita
• iscrizione nel Registro della Proprietà
• eventuale gestoría e gestione fiscale
• procure, traduzioni e interpreti
• ispezione tecnica dell’immobile
• valutazione immobiliare e ulteriori costi di finanziamento
I costi effettivamente applicabili dipendono dalla tipologia dell’immobile, dal profilo dell’acquirente, dalla situazione legale e tecnica della proprietà e dall’ambito delle prestazioni concordate con i professionisti coinvolti.
Immobile esistente: generalmente 6,5% di ITP
L’acquisto di un immobile esistente a Fuerteventura è generalmente soggetto all’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali, denominata ITP.
L’aliquota generale dell’ITP nelle Isole Canarie è del 6,5%. Il soggetto tenuto al pagamento è generalmente l’acquirente.
Il calcolo non viene necessariamente effettuato esclusivamente sul prezzo di acquisto concordato. Se per l’immobile esiste un valore fiscale di riferimento superiore, il cosiddetto valor de referencia, questo può essere rilevante per la determinazione della base imponibile.
In determinate condizioni possono essere applicate aliquote fiscali ridotte. Tra gli elementi rilevanti figurano l’utilizzo come abitazione principale, la base imponibile, l’età, il reddito, l’eventuale proprietà di altri immobili residenziali e la situazione personale dell’acquirente.
Le possibili agevolazioni fiscali devono pertanto essere verificate individualmente prima della firma di una prenotazione o di un contratto di arras.
ITP, valore catastale di riferimento e possibili agevolazioni fiscali nel dettaglio
Immobile di nuova costruzione: generalmente 7% di IGIC e 0,75% di AJD
Quando si acquista un immobile di nuova costruzione come prima cessione imponibile da parte di un promotore, generalmente non si applica l’ITP.
Si applicano invece, nel regime fiscale ordinario:
• 7% di IGIC
• 0,75% di AJD
• complessivamente 7,75% di imposte sull’acquisto
Non è determinante soltanto il fatto che l’immobile sia di nuova costruzione o non sia mai stato abitato. Sono rilevanti anche la posizione fiscale del venditore e la storia fiscale della specifica cessione.
Nell’acquisto da un promotore devono inoltre essere verificati in particolare la licenza edilizia, il progetto approvato, il capitolato, il piano dei pagamenti, la garanzia degli anticipi versati, la data di completamento e la procedura di consegna.
Calcolare integralmente IGIC e AJD sugli immobili di nuova costruzione
Spese legali e due diligence
Gli onorari dell’avvocato dell’acquirente non sono stabiliti da una percentuale legale uniforme.
Sono possibili:
• onorario fisso
• onorario percentuale
• fatturazione in base al tempo impiegato
• combinazione di diversi modelli di remunerazione
Non è determinante soltanto l’importo dell’onorario, ma anche l’ambito delle prestazioni concordato per iscritto.
La due diligence legale può comprendere, tra l’altro, la verifica della proprietà, del Registro della Proprietà, degli oneri, del Catasto, della situazione urbanistica, dei debiti condominiali, del contratto di prenotazione, del contratto di arras e dell’atto notarile di compravendita.
Per gli immobili esistenti, la verifica si concentra spesso sulle parti costruite, sulle differenze di superficie, sugli oneri e sulla situazione urbanistica.
Per gli immobili di nuova costruzione, l’analisi riguarda in particolare il promotore, le autorizzazioni, la documentazione del progetto, il piano dei pagamenti, la garanzia degli anticipi, il completamento e la consegna.
Comprendere le spese legali e la due diligence nell’acquisto immobiliare
Spese notarili e atto pubblico di compravendita
Le spese notarili relative all’acquisto di un immobile a Fuerteventura vengono calcolate secondo una tariffa regolamentata dallo Stato spagnolo.
L’importo definitivo dipende, tra gli altri fattori, da:
• valore dell’operazione
• estensione e complessità dell’atto di compravendita
• numero delle parti coinvolte
• numero degli immobili o delle unità registrali
• procure utilizzate
• copie richieste
• dichiarazioni e allegati aggiuntivi
Non è quindi corretto affermare in modo generalizzato che il notaio costi sempre l’uno per cento del prezzo di acquisto.
La tariffa notarile è disciplinata dal Real Decreto 1426/1989.
Il notaio agisce in modo indipendente e imparziale. La stipula notarile non sostituisce pertanto la due diligence legale svolta esclusivamente nell’interesse dell’acquirente.
L’atto di compravendita, l’atto ipotecario, la procura, le spese del Registro della Proprietà e i servizi della gestoría costituiscono inoltre voci di costo separate.
Comprendere le spese notarili e la procedura notarile di acquisto
Esempio: costi accessori per un prezzo di acquisto di 500.000 euro
Immobile esistente
Base imponibile: 500.000 €
ITP al 6,5%: 32.500 €
Immobile di nuova costruzione come prima cessione
Prezzo di acquisto: 500.000 €
IGIC al 7%: 35.000 €
AJD allo 0,75%: 3.750 €
Totale delle imposte sull’acquisto: 38.750 €
Questi calcoli comprendono esclusivamente le imposte generali sull’acquisto.
Le spese legali, notarili e del Registro della Proprietà, i servizi della gestoría, l’ispezione tecnica, le traduzioni, le procure e gli eventuali costi di finanziamento si aggiungono separatamente.
Le possibili agevolazioni fiscali non sono state considerate in questi esempi.
Ulteriori costi relativi all’acquisto immobiliare
A seconda della specifica operazione, possono sorgere ulteriori costi accessori di acquisto.
Registro della Proprietà
Dopo la stipula notarile, il Registro della Proprietà competente verifica l’atto di compravendita e iscrive l’acquirente come nuovo proprietario.
Le spese del Registro della Proprietà e quelle notarili vengono calcolate separatamente
Gestoría
Una gestoría può occuparsi della dichiarazione fiscale, del pagamento delle imposte, della presentazione dell’atto al Registro della Proprietà e del monitoraggio dell’iscrizione della nuova titolarità.
Prima di incaricare una gestoría è opportuno verificare se tali attività siano già comprese nelle prestazioni dell’avvocato dell’acquirente o di un altro soggetto incaricato della gestione dell’operazione.
Procure e traduzioni
Gli acquirenti internazionali possono avere bisogno di una procura notarile, traduzioni giurate, un’apostille o assistenza linguistica durante l’appuntamento notarile.
Questi servizi vengono generalmente fatturati separatamente.
Ispezione tecnica dell’immobile
La due diligence legale non sostituisce un’ispezione tecnica dell’edificio.
Le condizioni costruttive, l’umidità, le crepe, il tetto, gli impianti, l’installazione elettrica, le tubazioni dell’acqua e le eventuali necessità di ristrutturazione devono essere valutati da un professionista tecnico.
Perché il dieci per cento non è sempre sufficiente
La regola del dieci per cento può servire come prima riserva indicativa di liquidità, ma non considera tutte le differenze tra immobili nuovi ed esistenti.
I costi effettivi di acquisto sono influenzati in particolare da:
• tipologia dell’immobile
• base imponibile
• valore catastale di riferimento
• possibili agevolazioni fiscali
• entità della verifica legale
• stato tecnico dell’immobile
• procure e traduzioni
• struttura del finanziamento
• eventuali procedure di registrazione o regolarizzazione necessarie
Un calcolo affidabile deve considerare separatamente ciascuna di queste voci.
Calcolare i costi prima della prima firma giuridicamente vincolante
I costi accessori di acquisto devono essere calcolati prima della prima firma giuridicamente vincolante.
I contratti di prenotazione e i contratti di arras possono già generare obblighi legali. Il Consiglio Generale del Notariato segnala che gli accordi privati di compravendita possono essere giuridicamente vincolanti e che gli acquirenti devono informarsi adeguatamente prima di firmare o effettuare pagamenti.
Prima di firmare una prenotazione devono essere chiariti almeno i seguenti punti:
1. Si tratta di un immobile esistente o di una prima cessione imponibile?
2. Si applica l’ITP oppure l’IGIC?
3. Deve essere pagata anche l’AJD?
4. Quale base imponibile è applicabile?
5. Esiste un valore catastale di riferimento?
6. Può essere applicata un’agevolazione fiscale?
7. Quale due diligence legale è necessaria?
8. Quali spese notarili e del Registro della Proprietà sorgeranno?
9. Sono necessarie procure o traduzioni?
10. Qual è l’importo complessivo dei mezzi propri necessari?
Tre pagine specialistiche sui costi accessori di acquisto
Imposte sull’acquisto immobiliare a Fuerteventura
ITP sugli immobili esistenti, IGIC e AJD sugli immobili di nuova costruzione, valore catastale di riferimento, possibili agevolazioni fiscali ed esempi concreti di calcolo.
Verificare le imposte sull’acquisto immobiliare a Fuerteventura
Spese legali nell’acquisto immobiliare
Modelli di remunerazione, lettera d’incarico, due diligence legale e verifica dei contratti di prenotazione, arras e compravendita con il promotore.
Comprendere le spese legali e l’ambito della verifica
Spese notarili nell’acquisto immobiliare
Tariffa notarile, atto pubblico di compravendita, ripartizione delle spese, procure, copie e svolgimento dell’appuntamento notarile.
Comprendere le spese notarili e l’atto di compravendita
Conclusione: calcolare realisticamente i costi accessori di acquisto a Fuerteventura
Quando si acquista un immobile a Fuerteventura, nel regime fiscale ordinario si applica generalmente quanto segue:
Immobile esistente:
6,5% di ITP
Immobile di nuova costruzione come prima cessione:
7% di IGIC
+ 0,75% di AJD
= 7,75% di imposte sull’acquisto
A seconda dell’operazione, si aggiungono spese legali, notarili, del Registro della Proprietà e altri costi individuali.