Estratto Catastale

Che cos’è l’Estratto Catastale

L’Estratto Catastale (Catastro) è un documento ufficiale che raccoglie i dati di misurazione e le informazioni fiscali rilevanti di un immobile o di un terreno in Spagna.

Include i numeri di particella, la localizzazione, le superfici, l’uso del suolo e spesso uno schema grafico della particella; si tratta principalmente di un registro topografico e fiscale, e non di una prova di proprietà.

Quali informazioni contiene l’Estratto Catastale

Localizzazione e identificazione: riferimento catastale (Referencia Catastral), indirizzo, comune e numero di particella.

Superfici e uso del suolo: metri quadrati registrati, suddivisione tra aree edificate / non edificate, uso previsto (residenziale, commerciale, agricolo).

Rappresentazione grafica: planimetria o schema dell’immobile che indica i confini e, se presenti, i contorni degli edifici.

Informazioni fiscali: i dati catastali costituiscono la base per le imposte municipali (ad es. IBI) e rappresentano un riferimento per le valutazioni.

Differenze rispetto alla Nota Simple

Funzione: la Nota Simple è un estratto del Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) e documenta la titolarità legale e gli oneri. L’Estratto Catastale documenta i dati di misurazione e superficie.

Rilevanza giuridica: entrambi i documenti sono necessari per una due‑diligence completa: la Nota Simple per proprietà/oneri, l’Estratto Catastale per la verifica delle superfici e dell’uso del suolo.

Obbligo di confronto: le discrepanze tra Registro e Catasto sono frequenti e devono essere chiarite prima dell’acquisto (correzioni di superficie, restrizioni d’uso).

Quando e perché è necessario l’Estratto Catastale

Prima dell’acquisto o della vendita: per verificare le superfici reali e allinearle con il contratto di compravendita.

Per questioni edilizie e di pianificazione: richiesto per permessi di costruzione, verifiche urbanistiche e pianificazione architettonica.

A fini fiscali: base delle imposte municipali e del calcolo corretto dei costi legati all’acquisizione.

Come AMV ottiene e verifica l’Estratto Catastale

Ottenimento: AMV ottiene l’Estratto Catastale tramite il portale ufficiale del Catastro o attraverso i servizi locali di topografia.

Processo di verifica: confronto dei dati catastali con la Nota Simple, il fascicolo dell’immobile e le planimetrie; identificazione di differenze di superficie, incoerenze d’uso o parti non registrate.

In caso di discrepanze: coordinamento con geometri e avvocati per chiarire la situazione e, se necessario, avviare procedure di correzione.

Problemi tipici e soluzioni

Differenze di superficie: frequenti; soluzione: misurazione professionale e, se necessario, aggiornamento del Catasto.
Edifici non registrati: possono comportare adeguamenti fiscali o problemi di permessi; soluzione: registrazione e legalizzazione presso le autorità competenti.
Restrizioni d’uso: zone protette o regolamenti urbanistici che possono limitare l’utilizzo; soluzione: analisi giuridica e coordinamento con il comune.

Consigli pratici per acquirenti internazionali

Richiedere sempre entrambi i documenti: la Nota Simple e l’Estratto Catastale fanno parte integrante della due‑diligence.

Verifica tecnica: far esaminare descrizioni tecniche e planimetrie da professionisti (geometra / avvocato).

Chiarire in anticipo: risolvere eventuali incertezze catastali per evitare ritardi al momento della firma notarile.

Standard e servizi AMV

Verifica documentale completa: AMV ottiene e confronta l’Estratto Catastale, la Nota Simple e i dati del fascicolo dell’immobile.

Coordinamento con esperti: se necessario, AMV organizza geometri, architetti e avvocati per una risoluzione rapida.

Trasparenza: i risultati della verifica vengono documentati in modo strutturato e consegnati all’acquirente.