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Ley 6/2025 – La nueva ordenación básica del uso turístico residencial en Canarias
- Oliver Schlolaut
- 30 jul
- 5 min de lectura
Por qué la Ley 6/2025 es el “Big Bang”
La Ley 6/2025 no es una norma más. Es el “Big Bang” que redefine por completo el marco jurídico del uso turístico residencial en Canarias. Con esta ley, la Vivienda Vacacional (VV) deja de ser un uso general o libre y pasa a ser un uso especial, permitido únicamente donde el planeamiento municipal lo autorice de forma expresa.
Esto desplaza el centro de decisión:
de reglas amplias a nivel insular,
a competencias concretas y vinculantes en cada municipio.
La Ley 6/2025 es la norma que hace operativas a las demás:
es la base que permite que la Ley del Suelo y la Ley de Municipios Turísticos tengan efectos reales.
Dicho de otra forma:
La Ley del Suelo es la estructura; la Ley 6/2025 es el motor.
Marco jurídico y cronología
La Ley 6/2025 fue aprobada el 12 de noviembre de 2025 y publicada en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) el 12 de diciembre de 2025. Entró en vigor el 13 de diciembre de 2025.
Desde ese momento comenzó, en la práctica, una moratoria general para nuevas licencias de Vivienda Vacacional (VV) en la mayoría de los municipios. La razón es sencilla: los ayuntamientos deben actualizar su planeamiento urbanístico antes de poder emitir nuevas licencias.
Plazos clave:
6 meses para los planes de inspección y control
periodos transitorios para la adaptación técnica de licencias existentes
procedimientos de consulta pública para definir nuevas zonas VV
Hasta la fecha, ningún municipio de Canarias ha completado el proceso completo. Cualquier afirmación sobre “zonas ya definidas” carece de base oficial.
Qué regula realmente la Ley 6/2025
La Ley 6/2025 redefine el uso turístico residencial con precisión, límites y requisitos técnicos claros.
Puntos clave:
La VV es un uso especial
Solo se permite donde el planeamiento municipal lo autorice expresamente.
Sin zona → sin licencia.
Regla 90/10
Al menos el 90 % del suelo residencial debe mantenerse para vivienda habitual.
Solo el 10 % restante puede incluir zonas turísticas.
Cuotas y límites
Los municipios pueden restringir o incluso excluir totalmente la VV.
Prohibición de 10 años para edificios nuevos
Las nuevas construcciones y las rehabilitaciones integrales no pueden obtener licencia VV durante 10 años.
Excepción: islas verdes (5 años).
Requisitos técnicos mínimos
Las licencias existentes deben cumplir estándares de eficiencia energética, sostenibilidad y accesibilidad.
Ciclos de renovación
Las licencias VV dejan de ser indefinidas.
Falta de documentación técnica → pérdida de licencia.
Comunidades de propietarios
Con una mayoría de 3/5 pueden prohibir la VV o imponer un recargo del 20 %.
Registro digital (Ventanilla Única)
Desde el 1 de julio de 2025 se cruzan automáticamente datos de catastro, registro, impuestos y número de registro.
El alquiler ilegal se vuelve prácticamente imposible.
Ley del Suelo y Ley de Municipios Turísticos en contexto
La Ley del Suelo define categorías de construcción, tipos de uso y fundamentos del planeamiento.
Es la estructura.
La Ley de Municipios Turísticos define competencias y criterios de gestión turística. Es el mapa.
Pero solo la Ley 6/2025 da motor a ambas:
define qué es uso turístico
determina cuándo se permite
fija límites y cuotas
transfiere poder operativo a los municipios
Sin la Ley 6/2025, las otras leyes serían insuficientes.
Con ella, surge un sistema coherente por primera vez.
La prohibición de 10 años para edificios nuevos: el punto de inflexión
La prohibición de 10 años es una de las medidas más determinantes.
Significa:
los edificios nuevos no pueden obtener licencia VV durante 10 años
las rehabilitaciones integrales se consideran igual
el único uso legal inmediato es LAU (alquiler residencial de larga duración)
Esto transforma el mercado:
los promotores deben diseñar proyectos compatibles con LAU
los inversores deben recalcular rendimientos
el alquiler turístico deja de ser la opción por defecto
En las islas verdes, el periodo es menor (5 años), pero la dirección es la misma:
Nueva construcción = uso residencial, no turístico.
VV vs. LAU: dos mundos jurídicos distintos
La Ley 6/2025 crea un sistema de dos mundos:
VV (Vivienda Vacacional)
uso especial
zonificado
limitado
requisitos técnicos
procedimientos de aprobación
ciclos de renovación
riesgo de pérdida de licencia
LAU (Alquiler de Larga Duración)
uso residencial clásico
estable jurídicamente
no zonificado
no limitado
permitido de inmediato
ingresos previsibles
menor rotación
Para los propietarios:
LAU es la opción estable.
VV es la excepción regulada.
Requisitos técnicos y normas transitorias
Las licencias VV existentes disfrutan de consolidación, pero solo bajo condiciones.
Requisitos técnicos clave:
Eficiencia energética (CEE/EEE)
edificios posteriores a 2008 → mínimo clase D
edificios anteriores a 2008 → mínimo clase F
Energías renovables
porcentaje mínimo para ACS
hasta 90 % en edificios recientes
Accesibilidad
según tamaño y ocupación
parcialmente obligatoria
El incumplimiento implica pérdida del régimen consolidado y transición al nuevo régimen más estricto.
El certificado energético (CEE) se convierte en un factor central para:
ventas
financiación
solicitudes de licencia
due diligence
Comunidades de propietarios: nuevo poder con mayoría de 3/5
La Ley 6/2025 refuerza significativamente a las comunidades de propietarios.
Con una mayoría de 3/5 pueden:
prohibir totalmente la VV
o imponer un recargo del 20 % en cuotas comunitarias
Esto cambia la dinámica interna de muchos complejos residenciales.
Para los compradores, la estructura de decisión de la comunidad se vuelve un factor decisivo.
Procedimientos VV en Fuerteventura: estado real y mitos
El mercado está lleno de información incorrecta.
Muchos “expertos” afirman conocer las nuevas zonas.
Esto no es fiable.
Razón:
Ningún municipio ha completado el proceso.
Todas las zonas deben pasar por consulta pública.
Hasta entonces, cualquier afirmación es especulación.
Consecuencias prácticas para propietarios e inversores
La Ley 6/2025 obliga a propietarios e inversores a adoptar una nueva estrategia.
Corto plazo (0–3 meses)
revisar zonificación
revisar estado de licencia
actualizar certificado energético
documentar requisitos técnicos
Medio plazo (3–12 meses)
planificar mejoras
desarrollar estrategias LAU
informar a la comunidad
ajustar contratos
Largo plazo (12+ meses)
diseñar proyectos orientados a LAU
adaptar carteras
asegurar asesoramiento jurídico
Servicios AMV
análisis de zonificación
evaluación de uso legal
due diligence técnica
administración
posicionamiento estratégico
Checklist concreta
Revisar zonificación
No aceptar afirmaciones sin publicación oficial.
Revisar estado de licencia
Consolidación, periodos transitorios, requisitos técnicos.
Actualizar certificado energético
CEE/EEE es clave para ventas y licencias.
Evaluar opciones LAU
12+ meses, medio plazo, alquiler corporativo.
Revisar comunidad de propietarios
Estructura de decisión, mayorías, posibles prohibiciones.
Usar análisis AMV
Zonificación, evaluación técnica, viabilidad económica, administración.
Conclusión – La Ley 6/2025 como nueva base del sistema
La Ley 6/2025 es la nueva base del uso turístico residencial en Canarias.
Transforma:
criterios de valoración
decisiones de inversión
requisitos técnicos
administración operativa
planificación estratégica
La VV se vuelve más compleja, más costosa y más regulada.
LAU se vuelve más estable, previsible y jurídicamente clara.
Quien compra, alquila o invierte hoy necesita información fiable y una estrategia clara. La Ley 6/2025 es la clave para ello.
