Ley 6/2025 – El nuevo marco regulatorio del uso residencial turístico en Canarias

En este vídeo, Oliver Schlolaut, Copropietario de AMV International Realty en Fuerteventura, explica por qué la Ley 6/2025 reestructura de forma fundamental el uso residencial turístico en Canarias. La reforma pone fin al modelo de alquiler vacacional sin restricciones y establece un sistema coherente en el que la Vivienda Vacacional se convierte en un uso especial claramente definido. Solo se permite donde el municipio lo indique explícitamente en su plan urbanístico.

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La Ley 6/2025 entró en vigor en diciembre de 2025. Desde entonces existe una moratoria de facto para nuevas licencias VV hasta que los municipios completen la adaptación de sus instrumentos de planificación. A día de hoy, ningún municipio ha finalizado este proceso. Por ello, cualquier afirmación sobre “zonas futuras conocidas” es especulativa.

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La ley introduce varias reglas clave:

– Uso especial: la VV solo se permite en zonas específicamente designadas.

– Regla 90/10: al menos el 90 % del suelo residencial debe reservarse para vivienda habitual; solo el 10 % puede destinarse a zonas turísticas.

– Cuotas y exclusiones: los municipios pueden limitar o prohibir totalmente la VV.

– Restricción de 10 años: las obras nuevas y las rehabilitaciones integrales no pueden obtener licencia VV durante diez años; en algunas islas la restricción es de cinco años.

– Requisitos técnicos: eficiencia energética, sostenibilidad y accesibilidad pasan a ser obligatorios.

– Ciclos de renovación: las licencias VV dejan de ser automáticamente indefinidas.

– Mayoría comunitaria: una mayoría de 3/5 de la comunidad de propietarios puede prohibir la VV o imponer contribuciones adicionales.

– Registro digital: catastro, registro de la propiedad y datos fiscales se integran, dificultando significativamente el alquiler ilegal.

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En la práctica, AMV revisa el estado de zonificación, el estado de la licencia y actualiza los certificados energéticos. A medio plazo, se planifican mejoras técnicas y estrategias LAU para alquiler de larga duración. A largo plazo, los nuevos proyectos de construcción deben orientarse más hacia la vivienda habitual — el alquiler vacacional deja de ser la opción estándar.

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La reforma tiene impactos locales diferentes. En Corralejo aumenta la densidad de inspecciones; en Lajares, la protección del patrimonio cultural juega un papel importante; y en El Cotillo, las zonas naturales sensibles influyen en las decisiones de concesión de licencias.

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AMV recomienda que los propietarios mantengan una documentación completa (ITE, historial de construcción, eficiencia energética), que los inversores realicen una due diligence técnica y jurídica completa, y que los agentes comuniquen los riesgos con claridad. La calidad protege el capital — especialmente bajo el nuevo marco regulatorio.

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La Ley del Suelo 2026 aumenta las sanciones, amplía los plazos de prescripción de cuatro a ocho años y eleva significativamente las multas, con infracciones graves que pueden alcanzar los 600.000 €. Al mismo tiempo, reduce los requisitos documentales y acelera los procedimientos administrativos. Esto significa trámites más rápidos pero mayor responsabilidad en la verificación técnica.

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Para los compradores, esto supone mayor seguridad jurídica pero también mayores riesgos en propiedades no conformes. La claridad técnica y la documentación completa son ahora esenciales — y ahí es donde AMV presta apoyo.

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AMV ofrece análisis de zonificación, evaluaciones de uso legal, due diligence técnica y soluciones administrativas. Las afirmaciones sobre futuras zonas VV no son fiables hasta que los municipios completen sus procedimientos de consulta.

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Quien planee comprar, vender o invertir necesita información fiable y una estrategia clara. AMV le acompaña con análisis verificados y una implementación profesional. Contacto: +34 608 360 694 · info@amv‑immo.net · amv‑immo.net