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Gastos adicionales de compra en Fuerteventura: impuestos, abogado y notario
Al comprar una propiedad en Fuerteventura, además del precio de compra se generan otros gastos relacionados con los impuestos, la comprobación jurídica, la formalización notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La carga fiscal depende principalmente de si se adquiere una propiedad de segunda mano o una vivienda de obra nueva como primera entrega realizada por un promotor:
• Propiedad de segunda mano: con carácter general, 6,5 % de ITP
• Obra nueva: con carácter general, 7 % de IGIC y 0,75 % de AJD
• Impuestos generales de adquisición en obra nueva: 7,75 % en total
También pueden generarse honorarios de abogado, gastos notariales, aranceles del Registro de la Propiedad y costes de gestoría, traducciones, poderes, inspecciones técnicas y financiación.
Por este motivo, la regla general del diez por ciento no resulta suficiente para calcular de forma fiable los gastos adicionales de compra.
¿Qué gastos adicionales de compra se generan en Fuerteventura?
Los gastos adicionales derivados de la compra de una propiedad se componen de varios bloques:
• ITP en propiedades de segunda mano
• IGIC y AJD en propiedades de obra nueva
• due diligence jurídica y revisión contractual
• escritura pública de compraventa
• inscripción en el Registro de la Propiedad
• gestoría y tramitación fiscal, cuando proceda
• poderes, traducciones e intérpretes
• inspección técnica del inmueble
• tasación inmobiliaria y otros gastos de financiación
Los gastos que correspondan en cada caso dependen del tipo de inmueble, el perfil del comprador, la situación jurídica y técnica de la propiedad y el alcance de los servicios acordados con los profesionales participantes.
Propiedad de segunda mano: con carácter general, 6,5 % de ITP
En la compra de una propiedad de segunda mano en Fuerteventura se aplica, con carácter general, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.
El tipo general del ITP en Canarias es del 6,5 %. El obligado al pago es, con carácter general, el comprador.
El cálculo no se realiza necesariamente solo sobre el precio de compra acordado. Cuando el inmueble dispone de un valor de referencia fiscal superior, el denominado valor de referencia, este puede resultar relevante para determinar la base imponible.
En determinadas circunstancias pueden aplicarse tipos impositivos reducidos. Entre otros factores, se tienen en cuenta el uso como vivienda habitual, la base imponible, la edad, los ingresos, la titularidad previa de otras viviendas y la situación personal del comprador.
Por ello, las posibles bonificaciones fiscales deben analizarse individualmente antes de firmar una reserva o un contrato de arras.
ITP, valor de referencia catastral y posibles bonificaciones fiscales en detalle
Propiedad de obra nueva: con carácter general, 7 % de IGIC y 0,75 % de AJD
En la adquisición de una propiedad de obra nueva como primera entrega sujeta a tributación realizada por un promotor, no se aplica, con carácter general, el ITP.
En su lugar, se generan normalmente:
• 7 % de IGIC
• 0,75 % de AJD
• 7,75 % de impuestos de adquisición en total
No resulta determinante únicamente que el inmueble sea de nueva construcción o que no haya sido ocupado anteriormente. También son relevantes la condición fiscal del vendedor y los antecedentes tributarios de la transmisión concreta.
En una compra a un promotor también deben comprobarse especialmente la licencia de obra, el proyecto autorizado, la memoria de calidades, el calendario de pagos, la garantía de las cantidades anticipadas, la fecha de finalización y el procedimiento de entrega.
Calcular íntegramente el IGIC y el AJD en propiedades de obra nueva
Honorarios de abogado y due diligence jurídica
Los honorarios del abogado del comprador no están determinados por un porcentaje legal uniforme.
Pueden acordarse:
• honorarios fijos
• honorarios porcentuales
• facturación por tiempo empleado
• combinación de diferentes modelos de remuneración
No solo resulta determinante el importe de los honorarios, sino también el alcance de los servicios acordado por escrito.
La due diligence jurídica puede comprender, entre otras cuestiones, la comprobación de la titularidad, el Registro de la Propiedad, las cargas, el Catastro, la situación urbanística, las deudas con la comunidad de propietarios, el contrato de reserva, el contrato de arras y la escritura pública de compraventa.
En propiedades de segunda mano, la comprobación suele centrarse en los elementos construidos existentes, las diferencias de superficie, las cargas y la situación urbanística.
En propiedades de obra nueva, la revisión se concentra especialmente en el promotor, las autorizaciones, la documentación del proyecto, el calendario de pagos, la garantía de las cantidades anticipadas, la finalización y la entrega.
Comprender los honorarios de abogado y la due diligence en la compra inmobiliaria
Gastos notariales y escritura pública de compraventa
Los gastos notariales de una compraventa inmobiliaria en Fuerteventura se calculan conforme a un arancel regulado por el Estado.
El importe definitivo depende, entre otros factores, de:
• valor de la operación
• extensión y complejidad de la escritura
• número de partes intervinientes
• número de propiedades o fincas registrales
• poderes utilizados
• copias solicitadas
• declaraciones y anexos adicionales
Por tanto, no es correcto afirmar de forma general que el notario cuesta siempre un uno por ciento del precio de compra.
El arancel notarial está regulado por el Real Decreto 1426/1989.
El notario actúa de forma independiente e imparcial. La formalización notarial no sustituye la due diligence jurídica realizada exclusivamente en interés del comprador.
La escritura de compraventa, la escritura hipotecaria, el poder notarial, los gastos registrales y la gestoría constituyen además partidas independientes.
Comprender los gastos notariales y la formalización de la compraventa
Ejemplo: gastos adicionales para un precio de compra de 500.000 euros
Propiedad de segunda mano
Base imponible: 500.000 €
ITP al 6,5 %: 32.500 €
Propiedad de obra nueva como primera entrega
Precio de compra: 500.000 €
IGIC al 7 %: 35.000 €
AJD al 0,75 %: 3.750 €
Impuestos de adquisición totales: 38.750 €
Estos cálculos incluyen exclusivamente los impuestos generales de adquisición.
Los honorarios de abogado, gastos notariales, aranceles registrales, gestoría, inspección técnica, traducciones, poderes y posibles costes de financiación se añaden por separado.
Las posibles bonificaciones fiscales no se han tenido en cuenta en estos ejemplos.
Otros gastos relacionados con la compra inmobiliaria
Dependiendo de la operación concreta, pueden generarse otros gastos adicionales de compra.
Registro de la Propiedad
Después de la formalización notarial, el Registro de la Propiedad competente revisa la escritura de compraventa e inscribe al comprador como nuevo propietario.
Los aranceles registrales y los gastos notariales se calculan por separado.
Gestoría
Una gestoría puede encargarse de la declaración y el pago de impuestos, la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad y el seguimiento de la inscripción de la titularidad.
Antes de contratar una gestoría debe comprobarse si estas tareas ya están incluidas en los servicios del abogado del comprador o de otra entidad encargada de tramitar la operación.
Poderes y traducciones
Los compradores internacionales pueden necesitar un poder notarial, traducciones juradas, una apostilla o asistencia lingüística durante la firma ante notario.
Estos servicios se facturan normalmente por separado
Inspección técnica del inmueble
La due diligence jurídica no sustituye una inspección técnica del edificio.
El estado constructivo, la humedad, las grietas, la cubierta, las instalaciones, el sistema eléctrico, las conducciones de agua y las posibles necesidades de rehabilitación deben ser evaluados por un profesional técnico.
Por qué el diez por ciento no siempre es suficiente
La regla del diez por ciento puede utilizarse como una primera reserva aproximada de liquidez, pero no refleja todas las diferencias existentes entre la obra nueva y las propiedades de segunda mano.
Los gastos reales de adquisición dependen especialmente de:
• tipo de inmueble
• base imponible
• valor de referencia catastral
• posibles bonificaciones fiscales
• alcance de la comprobación jurídica
• estado técnico
• poderes y traducciones
• estructura de financiación
• procedimientos registrales o de legalización necesarios
Un cálculo fiable debe considerar individualmente cada una de estas partidas.
Calcular los gastos antes de la primera firma vinculante
Los gastos adicionales de compra deben calcularse antes de realizar la primera firma jurídicamente vinculante.
Los contratos de reserva y de arras pueden generar obligaciones legales. El Consejo General del Notariado señala que los acuerdos privados de compraventa pueden ser vinculantes y que los compradores deben informarse adecuadamente antes de firmar o realizar pagos.
Antes de firmar una reserva deben aclararse, como mínimo, las siguientes cuestiones:
1. ¿Se trata de una propiedad de segunda mano o de una primera entrega sujeta a tributación?
2. ¿Se aplica ITP o IGIC?
3. ¿Debe pagarse adicionalmente AJD?
4. ¿Qué base imponible resulta aplicable?
5. ¿Existe un valor de referencia catastral?
6. ¿Puede aplicarse alguna bonificación fiscal?
7. ¿Qué due diligence jurídica resulta necesaria?
8. ¿Qué gastos notariales y registrales se generarán?
9. ¿Se necesitan poderes o traducciones?
10. ¿Cuál es el importe total de fondos propios necesarios?
Tres páginas especializadas sobre los gastos adicionales de compra
Impuestos sobre la adquisición de inmuebles en Fuerteventura
ITP en propiedades de segunda mano, IGIC y AJD en obra nueva, valor de referencia catastral, posibles bonificaciones y ejemplos concretos de cálculo.
Comprobar los impuestos sobre la adquisición de inmuebles en Fuerteventura
Honorarios de abogado en la compra inmobiliaria
Modelos de honorarios, hoja de encargo, due diligence jurídica y revisión de contratos de reserva, arras y compraventa con promotor.
Comprender los honorarios de abogado y el alcance de la comprobación
Gastos notariales en la compra inmobiliaria
Arancel notarial, escritura pública de compraventa, distribución de gastos, poderes, copias y desarrollo de la firma ante notario.
Comprender los gastos notariales y la escritura de compraventa
Conclusión: calcular de forma realista los gastos adicionales de compra en Fuerteventura
En la compra de una propiedad en Fuerteventura se aplica, con carácter general:
Propiedad de segunda mano:
6,5 % de ITP
Propiedad de obra nueva como primera entrega:
7 % de IGIC
+ 0,75 % de AJD
= 7,75 % de impuestos de adquisición
Dependiendo de la operación, se añaden honorarios de abogado, gastos notariales, aranceles registrales y otros costes individuales.
La planificación completa de los gastos debe realizarse antes de firmar una reserva o un contrato de arras. Solo así pueden integrarse de forma realista el precio de compra, los impuestos, los costes de comprobación y los fondos propios necesarios.