ZEC, RIC und CNAE auf Fuerteventura: Strukturierte Investitionen im EU‑Sondergebiet
- Oliver Schlolaut
- vor 5 Tagen
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ZEC RIC CNAE Fuerteventura – Strukturierte Unternehmensmodelle 2026:
Fuerteventura ist Teil des kanarischen REF‑Systems (Régimen Económico y Fiscal) und zählt als Outermost Region (OMR) der Europäischen Union zu den steuerlich privilegierten Standorten. Die Kombination aus ZEC‑Regime, RIC‑Reinvestition und klar definierten CNAE‑Codes ermöglicht eine rechtssichere und steuerlich optimierte Strukturierung operativer Geschäftsmodelle.
Der rechtliche Rahmen: REF, OMR und ZEC
Die Zona Especial Canaria (ZEC) ist ein EU‑ratifiziertes Sonderregime mit einem Körperschaftssteuersatz von 4 %. Die Zulassung setzt eine operative Tätigkeit, wirtschaftliche Substanz und die Einhaltung definierter Investitions‑ und Beschäftigungsvorgaben voraus.
ZEC‑Voraussetzungen auf Fuerteventura (2026)
– Mindestinvestition: 50.000 € in Anlagevermögen innerhalb von zwei Jahren
– Mindestbeschäftigung: 3 Mitarbeiter innerhalb von sechs Monaten
– Gesellschaftsform: Neugründung einer S.L. oder S.A.
– Sitz und effektive Verwaltung auf Fuerteventura
– Antragstellung vor Gründung beim ZEC‑Konsortium
– Tätigkeit muss einem zulässigen CNAE‑Code entsprechen
Vergleich der Investitionshürden (Fuerteventura vs. Hauptinseln)
Die Anforderungen unterscheiden sich deutlich zwischen den Hauptinseln und Fuerteventura.
| Kriterium | Gran Canaria / Teneriffa / Lanzarote / La Palma | Fuerteventura |
| Mindestinvestition | 100.000 € | 50.000 € |
| Mindestarbeitsplätze | 5 | 3 |
| Körperschaftssteuer | 4 % | 4 % |
Fuerteventura bietet einen erleichterten Einstieg in das ZEC‑Regime durch reduzierte Kapitalbindung und geringere Personalvorgaben.
RIC: Steuerstundung durch Reinvestition
Die Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) ermöglicht Unternehmen, bis zu 90 % ihres Gewinns steuerfrei zu stellen, sofern dieser in qualifizierte Vermögenswerte auf den Kanaren reinvestiert wird.
RIC‑fähige Investitionen
– Neubauten
– Sanierungen
– Infrastruktur
– Maschinen und technische Anlagen
– Gewerbliche Immobilien mit operativer Nutzung
RIC‑Ausschlüsse
– Reiner passiver Immobilienbesitz
– Vermietung ohne Personal
– Investitionen außerhalb der Kanaren
CNAE‑Codes: Operative Substanz als Zulassungskriterium
Die CNAE‑Codes definieren, welche Tätigkeiten ZEC‑fähig sind. Für immobiliennahe Geschäftsmodelle sind insbesondere folgende Klassen relevant.
Projektentwicklung und Bau
– CNAE 4110 – Erschließung und Bauträger
– CNAE 4121 / 4122 – Bau von Wohn‑ und Nichtwohngebäuden
– CNAE 6810 – Kauf und Verkauf eigener Immobilien (mit Personalstruktur)
Management und Dienstleistungen
– CNAE 6831 – Immobilienvermittlung
– CNAE 6832 – Verwaltung von Immobilien für Dritte
– CNAE 7111 / 7112 – Architektur, Ingenieurwesen, technische Beratung
Tourismus und Betrieb
– CNAE 5510 – Hotels
– CNAE 5520 – Ferienunterkünfte (mit operativer Struktur)
Technische und rechtliche Due Diligence
Für ZEC‑ und RIC‑fähige Immobilieninvestitionen ist die technische Substanz maßgeblich. Die Prüfung umfasst baurechtliche, statische und nutzungsbezogene Kriterien.
Technische Prüfpunkte
– ITE‑Status (Inspección Técnica de Edificios)
– Baurechtliche Legalität (Cédula / Primera Ocupación)
– Statik und Nutzungsfähigkeit
– RIC‑Kompatibilität des Assets
– Übereinstimmung mit dem geplanten CNAE‑Code
Ablauf des ZEC‑Antrags (2026)
Definition des Geschäftsmodells (CNAE‑Code)
Erstellung des Businessplans
Einreichung beim ZEC‑Konsortium
Vorabprüfung der wirtschaftlichen Substanz
Zulassung und Registrierung (ROEZEC)
Umsetzung der Investition (50.000 €)
Einstellung der Mitarbeiter (3 Personen)
Jährliche Compliance‑Meldung
Strategische Einordnung für Investoren
Die Kombination aus 4 % Körperschaftssteuer, 50.000 € Mindestinvestition, drei Mitarbeitern, RIC‑Reinvestition, ZEC‑fähigen CNAE‑Codes und technischer Due Diligence macht Fuerteventura zu einem Standort für strukturierte und steuerlich optimierte Unternehmensmodelle innerhalb eines EU‑konformen Rahmens.
Hinweis für Mandanten
AMV INTERNATIONAL REALTY begleitet Investoren bei der strukturellen Einordnung ihres Geschäftsmodells, der Zuordnung der relevanten CNAE‑Codes sowie der technischen und rechtlichen Bewertung der vorgesehenen Vermögenswerte im Rahmen eines qualifizierten Beratungsgesprächs.
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