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Katasterauszug
Der Katasterauszug enthält wichtige Informationen zu Grundstücksgrenzen, Flächenangaben und Nutzungsarten einer Immobilie in Spanien. Diese Seite erläutert Aufbau, Bedeutung und typische Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch.
Was ist der Katasterauszug
Der Katasterauszug (Catastro) ist ein amtliches Dokument, das die vermessungs‑ und steuerrelevanten Daten eines Grundstücks oder einer Immobilie in Spanien abbildet.
Er enthält Flurstücksnummern, Lage, Flächengrößen, Nutzungsart und oft die grafische Parzellen‑Skizze; er ist primär ein vermessungs‑ und steuerbezogenes Register, kein Eigentumsnachweis.
Welche Informationen enthält der Katasterauszug
Lage und Identifikation: Kataster‑Referenz (Referencia Catastral), Adresse, Gemeinde und Parzellen‑/Flurstücksnummer.
Flächenangaben und Nutzung: eingetragene Quadratmeter, Aufteilung in bebaute/ unbebaute Flächen, Nutzungszweck (Wohn-, Gewerbe‑, Agrarfläche).
Grafische Darstellung: Lageplan/Skizze des Grundstücks mit Grenzen und ggf. Gebäudekonturen.
Steuerliche Hinweise: Katasterdaten sind Grundlage für kommunale Steuern (z. B. IBI) und dienen als Referenz bei Bewertungen.
Unterschied zur Nota Simple
Funktionalität: Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) und dokumentiert rechtliche Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Der Katasterauszug dokumentiert Vermessungs‑ und Flächendaten.
Rechtliche Relevanz: Für die rechtliche Due‑Diligence sind beide Dokumente nötig: Nota Simple für Eigentum/Belastungen, Katasterauszug für Flächen‑ und Nutzungsabgleich.
Abgleichspflicht: Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster sind häufig und müssen vor Kauf geklärt werden (Flächenkorrektur, Nutzungsbeschränkungen).
Wann und warum der Katasterauszug benötigt wird
Vor Kauf oder Verkauf: Zur Verifikation der tatsächlichen Flächenangaben und zur Abstimmung mit dem Kaufvertrag.
Bei Bau‑ und Planungsfragen: Für Baugenehmigungen, Flächennutzungsprüfungen und Architekten‑Planungen.
Für Steuerliche Zwecke: Grundlage für kommunale Abgaben und für die korrekte Berechnung von Nebenkosten beim Erwerb.
Prüfung und Abgleich der Katasterdaten
Beschaffung: AMV bezieht den Katasterauszug über das offizielle Catastro‑Portal oder über lokale Vermessungsstellen.
Prüfprozess: Abgleich der Katasterdaten mit der Nota Simple, dem Exposé und den Bauplänen; Identifikation von Flächenabweichungen, Nutzungsinkonsistenzen oder nicht eingetragenen Gebäudeteilen.
Bei Abweichungen: Koordination mit Vermessungsingenieuren und Anwälten zur Klärung und, falls nötig, Einleitung von Korrekturmaßnahmen.
Checkliste: Was Käufer im Katasterauszug prüfen sollten
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Kataster‑Referenz stimmt mit Verkaufsunterlagen überein.
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Flächenangaben (m²) entsprechen der Realität und dem Exposé.
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Nutzungsart erlaubt die geplante Verwendung (Wohnen, Gewerbe, Tourismus).
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Grafische Parzellenlage stimmt mit tatsächlichen Grenzen überein.
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Keine nicht genehmigten Anbauten oder Abweichungen erkennbar.
Typische Probleme und wie man sie löst
Flächenabweichungen: Häufig; Lösung: Vermessung durch Ingenieur und ggf. Aktualisierung im Catastro.
Nicht eingetragene Gebäude: Kann zu steuerlichen Nachforderungen oder Genehmigungsproblemen führen; Lösung: Nachmeldung und Legalisierung über zuständige Behörden.
Nutzungsbeschränkungen: Schutzgebiete oder Planungsauflagen können Nutzung einschränken; Lösung: Prüfung durch Anwalt und Abstimmung mit Gemeinde.
Praktische Hinweise für internationale Käufer
Immer beide Dokumente anfordern: Nota Simple und Katasterauszug gehören zusammen in die Due‑Diligence.
Sprachliche Prüfung: Lassen Sie technische Beschreibungen und Pläne fachlich und sprachlich prüfen (Vermesser / Anwalt).
Frühzeitige Klärung: Unklare Katasterdaten früh klären, um Verzögerungen beim Notartermin zu vermeiden.
Warum der Katasterauszug wichtig ist
Der Katasterauszug liefert wichtige technische Informationen über eine Immobilie, darunter Lage, Grundstücksgröße, Nutzungsart und Referenzdaten. Obwohl der Kataster kein Eigentumsnachweis im rechtlichen Sinne ist, gehört er zu den wichtigsten Unterlagen bei der Prüfung einer Immobilie.
Abweichungen zwischen Kataster, Grundbuch und tatsächlichem Bestand können auf nicht dokumentierte Veränderungen, Vermessungsfehler oder weitere Prüfungsbedarfe hinweisen. Deshalb sollte der Katasterauszug stets gemeinsam mit den übrigen Objektunterlagen betrachtet und auf Plausibilität geprüft werden.