Umbau eines Hauses nach dem Kauf auf Fuerteventura – Was wirklich erlaubt ist

Oliver Schlolaut
vor 6 Tagen
2 Min. Lesezeit

Umbau nach Immobilienkauf auf Fuerteventura – Was wirklich erlaubt ist. AMV INTERNATIONAL REALTY erklärt die rechtlichen Grundlagen für Bau‑ und Renovierungsarbeiten nach dem Immobilienkauf auf den Kanaren.

umbau fuerteventura:

Dieser Artikel umbau fuerteventura erklärt die rechtliche Situation hier vor Ort auf der Insel

Der größte Irrtum: „Ich kann umbauen wie in Deutschland“

Viele Käufer gehen davon aus, dass Umbauten auf Fuerteventura ähnlich unkompliziert sind wie in Deutschland. Das ist falsch.

Auf den Kanaren gelten strikte baurechtliche Vorgaben, die jede bauliche Veränderung – innen wie außen – klar regeln.

Wer ohne Genehmigung umbaut, riskiert Strafen, Baustopps, Wertverlust und den Verlust der Bewohnbarkeit.

Obra Menor vs. Obra Mayor – die entscheidende Unterscheidung

Definition

Obra Menor

Kleine, nicht‑tragende Arbeiten ohne strukturelle Eingriffe.

Obra Mayor

Alle Arbeiten, die Statik, Struktur, Leitungen, Volumen oder Nutzung betreffen.

Beispiele

Obra Menor:

Fliesen austauschen
Malerarbeiten
Türen ersetzen
kleine Reparaturen

Obra Mayor:

Mauern entfernen oder versetzen
neue Räume schaffen
Leitungen verlegen
Fensteröffnungen verändern
Dacharbeiten
Anbauten

Konsequenzen

Obra Mayor immer genehmigungspflichtig.

Obra Menor oft anzeigepflichtig.

Falsche Einstufung führt zu Bußgeldern, Baustopp und Verlust der Bewohnbarkeit.

Poolbau – warum er immer genehmigungspflichtig ist

Ein Pool ist auf Fuerteventura niemals Obra Menor.

Er gilt immer als Obra Mayor und benötigt:

Architekt
Proyecto Técnico
Baugenehmigung (Licencia de Obra Mayor)
Baustellenschild (Cartel de Obra)

Strafen

Illegale Pools führen zu:

hohen Bußgeldern
Baustopp
Rückbauverpflichtung
Problemen beim Verkauf
Verlust der Bewohnbarkeit

Elektrik – warum Endesa nur offizielle Installateure akzeptiert

Elektrische Arbeiten dürfen nur von zugelassenen Installateuren ausgeführt werden.

Endesa akzeptiert ausschließlich offizielle Fachbetriebe.

Wichtige Punkte

Boletín Eléctrico zwingend erforderlich
Anpassung der Potencia (kW) nur mit offiziellem Nachweis
Eigenumbauten werden nicht anerkannt

Risiken

Brandgefahr
Versicherungsverlust
Ablehnung durch Endesa
keine Erhöhung der Leistung möglich

Sanitär und Küche – wann eine Genehmigung zwingend ist

Sobald Leitungen verändert werden, gilt die Arbeit nicht mehr als Obra Menor.

Genehmigungspflichtig sind:

Verlegung von Wasserleitungen
Aufschlitzen von Wänden oder Böden
neue Abflüsse
neue Anschlüsse
Veränderung der Raumstruktur

Die Bewohnbarkeit – der meist übersehene Punkt

Viele Umbauten führen dazu, dass die Bewohnbarkeit (Cédula / Licencia de Primera Ocupación) automatisch erlischt.

Folgen:

Immobilie gilt als nicht bewohnbar
keine Vermietung möglich
kein Verkauf ohne Nachbesserung
Banken finanzieren nicht
Versicherungen verweigern Leistungen

Dead Asset

Eine Immobilie ohne gültige Bewohnbarkeit ist ein Dead Asset:

nutzbar nur eingeschränkt, verkäuflich nur mit Abschlag, rechtlich problematisch.

Schwarzarbeit – warum sie die Immobilie zerstört

Steuerrecht

Keine Rechnungen → keine Absetzbarkeit → Risiko bei Prüfungen.

Versicherungsrecht

Schäden durch nicht registrierte Arbeiten → keine Deckung.

Baurecht

Illegale Arbeiten → Bußgelder, Rückbau, Verlust der Bewohnbarkeit.

Verkaufsfähigkeit

Notare, Banken und Käufer verlangen offizielle Nachweise.

Fehlen sie, sinkt der Wert massiv.

Die richtige Vorgehensweise – Schritt für Schritt

Ablauf

Architekt beauftragen
Proyecto Técnico erstellen lassen
Einreichung bei der Gemeinde
Genehmigung abwarten
Ausführung durch registrierte Firmen
Abnahme durch Architekt / Gemeinde
neue Bewohnbarkeit ausstellen lassen

Fazit – Umbauen ja, aber nur legal

Umbauten auf Fuerteventura sind möglich – aber nur mit klarer Planung, offiziellen Genehmigungen und registrierten Fachbetrieben.

Wer legal arbeitet, schützt seine Immobilie, vermeidet Risiken und erhält den vollen Wert.