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Spanien reformiert das Mietrecht 2026
Mietrecht Spanien 2026: Was sich durch das Real Decreto-ley 26/2026 für Vermieter und Mieter ändert
WICHTIGES UPDATE VOM 2. OKTOBER 2026 (22:00)
Der Congreso de los Diputados hat das Real Decreto-ley 26/2026 am 2. Oktober 2026 nicht bestätigt, sondern aufgehoben. Auch das Real Decreto-ley 27/2026 wurde abgelehnt.
Die im nachfolgenden Artikel erläuterten Neuregelungen gelten daher nicht fort. Maßgeblich ist wieder die Rechtslage ohne die durch diese beiden Real Decreto-ley vorgesehenen Änderungen.
Der Beitrag bleibt zur Dokumentation der außergewöhnlich kurzfristigen Rechtsentwicklung veröffentlicht. Eine aktualisierte Einordnung der derzeit geltenden Rechtslage folgt.
Besondere Vorsicht ist bei Sachverhalten geboten, die während der kurzen Geltungsdauer der Dekrete entstanden sind. Deren mögliche Rechtswirkungen müssen individuell durch entsprechend zugelassene Rechtsanwälte geprüft werden.
Mietrecht Spanien 2026: Mit dem am 30. September 2026 veröffentlichten Real Decreto-ley 26/2026 greift Spanien erheblich in das Wohnungs-, Miet- und Immobilienrecht ein.
Die Neuregelung betrifft insbesondere:
Zeit- und Saisonmietverträge
Zimmervermietungen
Mietanpassungen
Vertragsverlängerungen
Vorkaufsrechte von Mietern
Räumungsverfahren
große Wohnungseigentümer
steuerliche Anreize für Vermieter
steuerliche Entlastungen für Mieter
touristisch genutzte Wohnungen
bestimmte Immobilienkäufe durch Gesellschaften
Das Eilgesetz wurde am 30. September 2026 im spanischen Staatsanzeiger veröffentlicht und trat grundsätzlich am 1. Oktober 2026 in Kraft. Als Real Decreto-ley unterliegt es noch der parlamentarischen Kontrolle durch den Congreso de los Diputados.
Zeitmietverträge werden erheblich strenger geregelt
Die praktisch wichtigste Änderung betrifft zeitlich begrenzte Wohnraummietverträge.
Entscheidend ist künftig nicht mehr, ob ein Vertrag als „Saisonmietvertrag“, „Zeitmietvertrag“ oder „11-Monats-Vertrag“ bezeichnet wird. Maßgeblich ist der tatsächliche und nachweisbare Grund für den vorübergehenden Aufenthalt.
Ein solcher Zeitgrund kann beispielsweise vorliegen bei:
einem zeitlich begrenzten Studium
einer vorübergehenden beruflichen Versetzung
einer medizinischen Behandlung
einem befristeten beruflichen Projekt
einer anderen konkret nachweisbaren Übergangssituation
Der vorübergehende Aufenthaltsgrund muss ausdrücklich im Vertrag bezeichnet und durch geeignete Unterlagen nachvollziehbar dokumentiert werden.
Fehlt eine reale und nachweisbare Befristungsgrundlage, kann das Vertragsverhältnis als gewöhnliche Wohnungsvermietung eingeordnet werden. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Zeitmietverträge eingesetzt werden, um die Schutzvorschriften für den dauerhaften Wohnraummietmarkt zu umgehen.
Bestehende Zeitmietverträge
Bereits vor Inkrafttreten der Reform wirksam geschlossene Zeitmietverträge werden nicht allein durch die neue Gesetzgebung automatisch in gewöhnliche Wohnraummietverträge umgewandelt.
Bei einer Verlängerung, Erneuerung oder dem Abschluss eines Folgevertags muss jedoch geprüft werden, ob bereits das neue Recht anzuwenden ist.
Vermieter, die regelmäßig Verträge über sechs, neun oder elf Monate verwenden, sollten ihre Vertragsmodelle deshalb fachlich prüfen lassen.
Zimmervermietungen fallen ausdrücklich unter klarere Regeln
Die Vermietung einzelner Zimmer wird nun ausdrücklich mietrechtlich erfasst.
Dabei ist wiederum entscheidend, ob das Zimmer einen dauerhaften Wohnbedarf oder lediglich einen tatsächlich vorübergehenden Aufenthaltsbedarf deckt.
Besonders relevant ist die wirtschaftliche Begrenzung: Die Summe der gleichzeitig verlangten Zimmermieten darf grundsätzlich nicht dazu verwendet werden, die für die vollständige Wohnung geltenden Mietpreisgrenzen zu umgehen. In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten können zusätzliche Begrenzungen gelten.
Abgrenzung zur touristischen Vermietung
Touristische Vermietungen bleiben grundsätzlich außerhalb der Ley de Arrendamientos Urbanos, sofern sie unter die einschlägigen touristischen Vorschriften fallen.
Für die Kanarischen Inseln bedeutet dies ausdrücklich nicht, dass eine kurze Vermietungsdauer automatisch eine rechtlich zulässige Ferienvermietung begründet.
Zusätzlich zu den staatlichen Vorschriften müssen insbesondere geprüft werden:
kanarisches Tourismusrecht
kommunale Planungsbestimmungen
baurechtlicher Status der Immobilie
objektspezifische Nutzungsvoraussetzungen
Vorgaben der Eigentümergemeinschaft
Registrierungs- und Dokumentationspflichten
Die Abgrenzung zwischen Wohnungsvermietung, Saisonvermietung und touristischer Nutzung muss daher immer anhand der tatsächlichen Nutzung und der objektbezogenen Rechtslage erfolgen.
Außerordentliche Begrenzung von Mieterhöhungen
Das Real Decreto-ley führt außerdem eine vorübergehende zusätzliche Begrenzung von Mietanpassungen bis zum 31. Dezember 2027 ein.
Liegt die bestehende Miete bereits über dem nach dem staatlichen Referenzsystem maßgeblichen Höchstbetrag, soll grundsätzlich keine weitere Erhöhung erfolgen.
Liegt die Miete unterhalb dieser Grenze, kann eine Anpassung im gesetzlichen Rahmen möglich sein. Ohne eine abweichende Vereinbarung ist grundsätzlich eine Begrenzung auf bis zu zwei Prozent vorgesehen.
Vermieter sollten bestehende Indexierungs- und Anpassungsklauseln deshalb nicht automatisch anwenden, sondern zuvor prüfen lassen, welche gesetzliche Obergrenze im konkreten Mietverhältnis gilt.
Außerordentliche Vertragsverlängerung
Bestimmte Mieter können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Verlängerung ihres bestehenden Wohnungsmietvertrags um jeweils ein Jahr und insgesamt bis zu zwei zusätzliche Jahre verlangen.
Voraussetzung ist unter anderem, dass die Miete ordnungsgemäß gezahlt wurde. Die Neuregelung betrifft jedoch nicht pauschal jeden auslaufenden Mietvertrag.
Ausnahmen können beispielsweise bestehen:
bei einer anderweitigen Vereinbarung der Vertragsparteien
beim Abschluss eines neuen Vertrags
bei gesetzlich anerkanntem Eigenbedarf
in weiteren ausdrücklich geregelten Fällen
Jeder Vertrag muss anhand des Abschlussdatums, der bisherigen Verlängerungen und der konkreten Vertragsgeschichte einzeln geprüft werden.
Ältere Mietverträge können ebenfalls betroffen sein
Die Reform erfasst teilweise auch Mietverträge, die vor früheren wohnungsrechtlichen Änderungen abgeschlossen wurden.
Dadurch können bei älteren Verträgen unterschiedliche Rechtsfassungen gleichzeitig relevant werden. Dies betrifft insbesondere Verlängerungen und bestimmte Grenzen bei Mietanpassungen.
Eine Beurteilung allein anhand des ursprünglichen Vertragsdatums reicht deshalb nicht in jedem Fall aus.
Vorkaufsrecht des Mieters
Die Position des Mieters bei einem Verkauf der vermieteten Immobilie wird gestärkt.
Das gesetzliche Vorkaufs- beziehungsweise Erwerbsvorrecht kann auch bei bestimmten Gesamtverkäufen Bedeutung erlangen, sofern die einzelne Wohnung rechtlich und wirtschaftlich bestimmbar ist.
Vor dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sollten deshalb geprüft werden:
Bestehen eines gesetzlichen Erwerbsvorrechts
mögliche vertragliche Verzichte
erforderliche Mitteilungen an den Mieter
Berechnung des auf die Wohnung entfallenden Kaufpreises
einzuhaltende Fristen
mögliche Folgen für die notarielle Abwicklung
Große Wohnungseigentümer
Die Eigenschaft als „gran tenedor“ gewinnt weiter an Bedeutung.
Bei Gebäuden, die grundbuchrechtlich noch nicht horizontal geteilt wurden, kann es künftig nicht allein auf die Zahl der eingetragenen Grundbucheinheiten ankommen. Selbstständig nutzbare Wohneinheiten können bei der Beurteilung einzeln berücksichtigt werden.
Darüber hinaus sieht die Reform einen grundbuchbezogenen Nachweis der Eigenschaft als großer Wohnungseigentümer vor.
Räumungsverfahren und besonders schutzbedürftige Mieter
Die Reform erweitert den Schutz besonders gefährdeter Bewohner in bestimmten Räumungsverfahren.
Dabei wird jedoch weiterhin unterschieden zwischen:
privaten Kleinvermietern
großen Wohnungseigentümern
institutionellen Eigentümern
wirtschaftlich schutzbedürftigen Mietern
Eigentümern, die selbst wirtschaftlich besonders belastet sind
unterschiedlichen Arten von Räumungsverfahren
Die Vorschriften führen daher nicht zu einem allgemeinen Ausschluss von Räumungen. Vielmehr hängt die mögliche Aussetzung vom Einzelfall, von der Eigentümerstruktur und von der sozialen Situation der Beteiligten ab.
Für bestimmte Fälle sieht das Real Decreto-ley Schutzmechanismen bis zum 31. Dezember 2030 vor.
Außerordentliche Enervación
Neu ist ein Mechanismus, bei dem die zuständige öffentliche Verwaltung in bestimmten Fällen Mietrückstände übernehmen und dadurch die Beendigung des Mietverhältnisses verhindern soll.
Während der gesetzlich vorgesehenen Bearbeitungszeit kann das Räumungsverfahren ausgesetzt werden.
Wie dieses Verfahren in der gerichtlichen und administrativen Praxis umgesetzt wird, muss sich erst zeigen. Die Regelung ist insbesondere von der Mitwirkung der zuständigen autonomen Verwaltung abhängig.
Neue steuerliche Anreize für Vermieter
Die Reform verändert die steuerliche Behandlung positiver Netto-Mieterträge im spanischen Einkommensteuerrecht.
Abhängig von der Vertragsgestaltung, der Höhe der Miete, einer möglichen Mietsenkung und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen können unterschiedlich hohe Ermäßigungen entstehen.
Die spanische Steuerverwaltung nennt unter anderem:
Ermäßigungen des positiven Netto-Mietertrags bis zu 100 Prozent in bestimmten Fällen
eine neue staatliche Steuervergünstigung für Mieter
weitere Steuermaßnahmen zur Förderung bezahlbaren Wohnraums
Die konkrete steuerliche Wirkung muss für jeden Vermieter individuell anhand der Vertragsgestaltung, des Steuerstatus und der Immobilie geprüft werden.
Steuerliche Entlastung für Mieter
Für Mieter einer Hauptwohnung wird eine staatliche Einkommensteuervergünstigung eingeführt.
Die spanische Steuerverwaltung nennt einen Abzug von zehn Prozent der gezahlten Hauptwohnungsmiete für Steuerpflichtige mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Auf den Kanarischen Inseln ist zusätzlich zu prüfen, wie diese staatliche Regelung mit den autonomen kanarischen Steuervergünstigungen zusammenwirkt.
Ferienwohnungen und Steuern auf den Kanarischen Inseln
Das Real Decreto-ley enthält außerdem steuerliche Maßnahmen für touristisch genutzte Wohnungen.
Dabei ist zwischen dem spanischen Festland und den Kanarischen Inseln zu unterscheiden. Die Kanarischen Inseln gehören nicht zum räumlichen Anwendungsbereich der spanischen IVA. Auf den Kanaren gilt grundsätzlich das eigenständige IGIC-System.
Aussagen zum im Real Decreto-ley genannten IVA-Satz dürfen daher nicht ungeprüft auf Fuerteventura übertragen werden.
Auch mögliche kommunale Zuschläge bei der Grundsteuer müssen anhand der konkreten Umsetzung durch die zuständige Gemeinde geprüft werden.
Einschränkungen bestimmter Immobilienkäufe durch Gesellschaften
Bis zum 31. Dezember 2028 werden bestimmte Immobilienkäufe durch juristische Personen und andere Rechtsträger eingeschränkt.
Betroffen sind nach dem veröffentlichten Gesetzestext bestimmte Rechtsträger, deren Zweck den Erwerb von Immobilien umfasst, sofern Wohnimmobilien unterhalb von 70 Prozent ihres Marktwerts laut Bewertung erworben werden sollen.
Die Norm enthält jedoch Ausnahmen und begründet kein allgemeines Verbot von Immobilienkäufen durch Gesellschaften.
Was bedeutet die Reform praktisch?
Für Vermieter wird es riskanter, Vertragsbezeichnungen zu verwenden, die nicht mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmen.
Ein rechtlich belastbarer Zeitmietvertrag benötigt künftig insbesondere:
einen tatsächlichen vorübergehenden Wohnbedarf
einen konkreten Zeitgrund
geeignete Nachweise
eine ausdrückliche Vertragsregelung
eine nachvollziehbare Dokumentation
Bei gewöhnlichen Wohnungsmietverträgen müssen Laufzeit, Verlängerung und Mieterhöhung genauer geprüft werden.
Bei Verkäufen vermieteter Immobilien ist das Erwerbsvorrecht des Mieters sorgfältig zu berücksichtigen. Bei Räumungsverfahren gewinnen Eigentümerstruktur und Schutzbedürftigkeit der Beteiligten zusätzlich an Bedeutung.
Die Reform macht Vermietung nicht unmöglich. Sie verlangt jedoch eine wesentlich genauere Übereinstimmung zwischen Vertragsgestaltung, tatsächlicher Nutzung und Dokumentation.
Einordnung für Fuerteventura
Eigentümer auf Fuerteventura müssen künftig drei Ebenen voneinander trennen:
das staatliche spanische Mietrecht
das kanarische Tourismus- und Wohnungsrecht
die objektbezogenen kommunalen und baurechtlichen Voraussetzungen
Ein staatlich zulässiger Mietvertrag bestätigt deshalb nicht automatisch die touristische, planerische oder administrative Zulässigkeit der konkreten Nutzung auf Fuerteventura.
Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Vertragsberatung. Die rechtliche und steuerliche Einordnung hängt insbesondere von der Immobilie, der tatsächlichen Nutzung, dem Vertragsdatum, dem Steuerstatus der Beteiligten und der jeweils geltenden Rechtslage ab.
Verträge, Mieterhöhungen, Verlängerungen, Kündigungen, Verkäufe vermieteter Immobilien und steuerliche Gestaltungen sollten vor ihrer Umsetzung durch entsprechend zugelassene Rechtsanwälte und Steuerberater geprüft werden.
