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Spaniens neue Wohnungsdekrete 2026 aufgehoben
Aktualisiert: 5. Okt.
Wohnungsdekrete Spanien 2026 aufgehoben: Was nach dem Scheitern der Real Decreto-ley 26/2026 und 27/2026 jetzt gilt
AKTUALISIERUNG VOM 5. OKTOBER 2026 / 19:15
Die Reales Decretos-leyes 26/2026 und 27/2026 bleiben aufgehoben.
Die spanische Regierung hat jedoch angekündigt, am 6. Oktober 2026 neue beziehungsweise geänderte Wohnungsdekrete im Ministerrat beschließen zu wollen.
Nach den derzeit verfügbaren Informationen sollen die neuen Texte ähnliche Maßnahmen enthalten, aber nicht zwingend mit den aufgehobenen Dekreten identisch sein.
Da die endgültigen Texte bislang nicht im Boletín Oficial del Estado veröffentlicht wurden, besteht derzeit keine belastbare Grundlage für eine abschließende Bewertung ihrer konkreten Auswirkungen.
AMV INTERNATIONAL REALTY aktualisiert diesen Beitrag nach Veröffentlichung der verbindlichen Texte.
Wohnungsdekrete Spanien 2026 aufgehoben: Nur wenige Tage nach ihrer Verabschiedung sind die beiden neuen spanischen Wohnungsdekrete bereits wieder Geschichte.
Der Congreso de los Diputados hat am 2. Oktober 2026 sowohl das Real Decreto-ley 26/2026 als auch das Real Decreto-ley 27/2026 abgelehnt. Der spanische Staatsanzeiger BOE veröffentlichte die entsprechenden Aufhebungsbeschlüsse noch am selben Tag.
Damit können die durch diese beiden Dekrete eingeführten Änderungen nicht als fortgeltende Rechtsgrundlage behandelt werden.
Zwei Dekrete, zwei parlamentarische Niederlagen
Das Real Decreto-ley 26/2026 enthielt den größten Teil des wohnungspolitischen Maßnahmenpakets. Es wurde im Congreso mit 172 Stimmen dafür und 178 Stimmen dagegen abgelehnt.
Das Real Decreto-ley 27/2026 sollte insbesondere die Stabilität bestehender Wohnungsmietverträge stärken. Dieses Dekret erhielt 166 Ja-Stimmen und 184 Nein-Stimmen. Enthaltungen gab es bei beiden Abstimmungen nicht.
Der BOE veröffentlichte daraufhin zwei gesonderte Beschlüsse:
Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026
Aufhebung des Real Decreto-ley 27/2026
Die Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026 ist offiziell unter der Referenz BOE-A-2026-20526 dokumentiert.
Warum konnten die Regelungen überhaupt schon gelten?
Ein spanisches Real Decreto-ley besitzt nach seiner Veröffentlichung unmittelbar Gesetzeskraft, sofern die Norm selbst keinen späteren Zeitpunkt für das Inkrafttreten bestimmt.
Nach Art. 86 Abs. 2 der spanischen Verfassung muss ein solches Eilgesetz jedoch innerhalb der vorgesehenen Frist dem Congreso de los Diputados zur Entscheidung über seine Bestätigung oder Aufhebung vorgelegt werden.
Das Real Decreto-ley 26/2026 trat am 1. Oktober 2026 in Kraft. Das Real Decreto-ley 27/2026 wurde am 1. Oktober veröffentlicht. Bereits am 2. Oktober wurden beide Dekrete parlamentarisch aufgehoben.
Damit entstand eine außergewöhnlich kurze Rechtslage, die teilweise nur für Stunden beziehungsweise wenige Tage bestand.
Welche Neuregelungen gelten jetzt nicht fort?
Mit der Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026 entfallen insbesondere die darin enthaltenen Änderungen zu:
Zeit- und Saisonmietverträgen
Zimmervermietungen
außerordentlichen Begrenzungen von Mietanpassungen
zusätzlichen Vertragsverlängerungen
erweiterten Vorkaufsrechten
Räumungsverfahren und Schutzmechanismen
der Einordnung großer Wohnungseigentümer
steuerlichen Anreizen und Vergünstigungen
bestimmten Immobilienkäufen durch Gesellschaften
touristisch genutzten Wohnungen
Auch die mit dem Real Decreto-ley 27/2026 vorgesehenen zusätzlichen Bestimmungen zur Stabilität beziehungsweise Fortführung bestehender Wohnungsmietverträge gelten nicht fort.
Was gilt jetzt für Vermieter und Mieter?
Maßgeblich ist wieder die Rechtslage ohne die durch die Real Decreto-ley 26/2026 und 27/2026 eingeführten Änderungen.
Das bedeutet insbesondere:
Mietverhältnisse richten sich weiterhin nach den sonst geltenden Bestimmungen der Ley de Arrendamientos Urbanos und den weiteren einschlägigen Vorschriften.
Die durch die beiden aufgehobenen Dekrete vorgesehenen neuen Verlängerungen und Beschränkungen können nicht mehr als fortbestehende gesetzliche Grundlage herangezogen werden.
Neue Mietverträge müssen nicht nach den aufgehobenen Neuregelungen gestaltet werden.
Die Bezeichnung eines Mietvertrags ersetzt weiterhin keine Prüfung seiner tatsächlichen Nutzung und rechtlichen Einordnung.
Für Ferienvermietungen auf den Kanarischen Inseln gelten unverändert die einschlägigen kanarischen, kommunalen und objektspezifischen Voraussetzungen.
Die Aufhebung der Dekrete bedeutet allerdings nicht, dass Zeitmietverträge, Zimmervermietungen oder Ferienvermietungen keiner rechtlichen Kontrolle unterliegen. Es gelten weiterhin die bereits zuvor bestehenden Gesetze, die Rechtsprechung und die tatsächliche Einordnung des jeweiligen Mietverhältnisses.
Was geschieht mit Vorgängen aus der kurzen Geltungsdauer?
Eine Aufhebung beseitigt nicht zwangsläufig sämtliche Rechtswirkungen, die während der tatsächlichen Geltungsdauer einer Norm bereits entstanden sind.
Das kann beispielsweise relevant sein, wenn während dieser kurzen Phase:
eine außerordentliche Vertragsverlängerung beantragt wurde
ein Räumungsverfahren ausgesetzt wurde
eine verbindliche Erklärung abgegeben wurde
ein Vertrag abgeschlossen oder verändert wurde
ein steuerlich relevanter Vorgang verwirklicht wurde
Ob daraus bereits geschützte oder abgeschlossene Rechtswirkungen entstanden sind, muss für jeden Vorgang individuell geprüft werden. Die bloße Antragstellung muss nicht zwangsläufig bedeuten, dass eine bestimmte Rechtswirkung bereits endgültig eingetreten ist.
Betroffene sollten weder automatisch davon ausgehen, dass sämtliche Vorgänge unwirksam sind, noch davon, dass alle während der kurzen Geltungsphase beantragten Rechte fortbestehen.
Keine automatische Entwarnung für Saisonvermietungen
Die Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026 bedeutet nicht, dass nun jeder auf sechs, neun oder elf Monate begrenzte Vertrag automatisch als wirksamer Saisonmietvertrag anerkannt wird.
Auch nach der zuvor geltenden Rechtslage kommt es auf den tatsächlichen Vertragszweck an. Ein Vertrag, der lediglich als „contrato de temporada“ bezeichnet wird, tatsächlich aber einen dauerhaften Wohnbedarf deckt, kann rechtlich anders eingeordnet werden.
Für Vermieter bleibt deshalb entscheidend:
den tatsächlichen Mietzweck festzustellen
den vorübergehenden Aufenthaltsgrund zu dokumentieren
Vertragsdauer und Nutzungsgrund aufeinander abzustimmen
keine touristische Nutzung mit einer Saisonvermietung zu vermischen
bestehende kanarische und kommunale Vorgaben zu beachten
Die Aufhebung beseitigt die neuen Regelungen, aber nicht die Notwendigkeit einer belastbaren Vertragsgestaltung.
Besondere Einordnung für Fuerteventura
Für Immobilien auf Fuerteventura müssen weiterhin mehrere Regelungsebenen voneinander getrennt werden:
spanisches Miet- und Zivilrecht
kanarisches Wohnungs- und Tourismusrecht
kommunale und städtebauliche Bestimmungen
baurechtlicher und dokumentarischer Status der Immobilie
gegebenenfalls Vorgaben einer Eigentümergemeinschaft
Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag begründet nicht automatisch die Zulässigkeit einer touristischen oder anderweitig regulierten Nutzung.
Ebenso führt eine kurze Vertragsdauer nicht automatisch dazu, dass eine Vermietung touristisch zulässig ist oder als Saisonvermietung anerkannt werden muss.
Auffällige Reaktion des Mietmarktes
Das Observatorio del Alquiler stellte zwischen dem 28. und 30. September 2026 eine Abweichung von rund 4.290 veröffentlichten Mietangeboten gegenüber der zuvor erwarteten Entwicklung fest. Dies entsprach einer Abweichung von knapp vier Prozent. Auf den Kanarischen Inseln, in Katalonien und im Baskenland sei die Entwicklung besonders ausgeprägt gewesen.
Das Observatorio weist allerdings ausdrücklich darauf hin, dass der Rückgang nicht vollständig den angekündigten Dekreten zugerechnet werden kann. Die zeitliche Übereinstimmung belegt noch keine eindeutige Ursache.
Als mögliches Erklärungsmuster wurden Eigentümer genannt, die Vertragsabschlüsse, Vermietungsentscheidungen oder die Veröffentlichung neuer Angebote zunächst zurückgestellt hätten, um die rechtliche Entwicklung abzuwarten.
Planungssicherheit als entscheidender Marktfaktor
Die ungewöhnlich schnelle Abfolge zeigt ein strukturelles Problem: Für Vermieter, Mieter, Käufer und Immobilienunternehmen ist nicht nur der Inhalt eines Gesetzes relevant, sondern auch dessen Beständigkeit.
Innerhalb weniger Tage mussten:
neue Regelungen analysiert
Vertragsmodelle überprüft
laufende Verfahren neu bewertet
steuerliche Auswirkungen eingeordnet
anschließend sämtliche Schlussfolgerungen erneut korrigiert werden
Eine solche Dynamik erschwert langfristige Entscheidungen, insbesondere bei Immobilienkäufen, Vermietungskonzepten und Finanzierungen.
Können ähnliche Regelungen erneut kommen?
Die Ablehnung beendet die konkrete Geltung der beiden Dekrete. Sie beendet jedoch nicht die politische Diskussion über Mieterschutz, Saisonvermietung, Räumungsverfahren und bezahlbaren Wohnraum.
Einzelne Maßnahmen können in veränderter Form erneut eingebracht werden. Denkbar sind neue Real Decreto-ley, reguläre Gesetzgebungsverfahren oder politische Kompromisstexte. Ob, wann und mit welchem Inhalt dies geschieht, ist derzeit offen.
Vermieter und Eigentümer sollten deshalb keine zukünftigen Regelungen vorwegnehmen, ihre Vertragsmodelle aber weiterhin rechtlich belastbar und nachvollziehbar dokumentieren.
Spekulationen über vorgezogene Neuwahlen
Nach der parlamentarischen Niederlage wird über vorgezogene spanische Parlamentswahlen spekuliert. Als möglicher Termin wird insbesondere der 29. November 2026 genannt.
Eine Wahl zu diesem Termin würde eine fristgerechte Auflösung der Cortes und Veröffentlichung der Wahlbekanntmachung im BOE voraussetzen. Eine offizielle Wahlankündigung oder veröffentlichte Einberufung liegt bislang jedoch nicht vor. Der 29. November ist daher lediglich ein politisch diskutiertes Szenario.
Die Spekulation sollte von der bereits gesicherten Rechtslage getrennt werden: Die beiden Wohnungsdekrete sind aufgehoben. Ob daraus weitere politische Konsequenzen entstehen, bleibt abzuwarten.
Was sollten Eigentümer jetzt tun?
Eigentümer und Vermieter sollten:
Vertragsentwürfe erneut anhand der aktuell geltenden Rechtslage prüfen
während der kurzen Geltungsphase entstandene Vorgänge dokumentieren
keine aufgehobenen Vorschriften mehr als aktuelle Rechtsgrundlage verwenden
Saison- und Zeitmietverträge weiterhin nachvollziehbar begründen
touristische Nutzung gesondert anhand des kanarischen Rechts prüfen
bei laufenden Räumungs-, Verlängerungs- oder Steuerverfahren fachlichen Rat einholen
weitere Gesetzgebung aufmerksam beobachten
Fazit
Die Real Decreto-ley 26/2026 und 27/2026 haben eine außergewöhnlich kurze Rechtsgeschichte.
Sie wurden innerhalb weniger Tage beschlossen, veröffentlicht, in Kraft gesetzt und anschließend vom Congreso de los Diputados aufgehoben.
Für neue Mietverhältnisse gilt daher wieder die Rechtslage ohne die durch diese beiden Dekrete vorgesehenen Änderungen.
Bei Vorgängen, die während der kurzen Geltungsdauer entstanden sind, ist dagegen eine individuelle rechtliche Prüfung erforderlich.
Die politische Diskussion über das spanische Mietrecht ist mit der Aufhebung keineswegs beendet. Für Eigentümer und Vermieter bleibt daher eine sorgfältige Beobachtung der weiteren Entwicklung unverzichtbar.
Wichtiger rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und dokumentiert den Stand vom 2. Oktober 2026.
Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Vertragsberatung. Rechtliche Bewertungen, Vertragsformulierungen und die Beurteilung möglicher Wirkungen während der kurzen Geltungsdauer müssen durch entsprechend zugelassene spanische Rechtsanwälte beziehungsweise Steuerberater erfolgen.
